最近、スーパーや電気代の値札を見て
「え、また上がってない…？」
って思うこと、増えていませんか？
こういう時代になると、不思議と増える相談があります。
「このマンション、そろそろ売り時なのかな」
「でも築15年超えてるし…リフォームしないと売れない？」
どうも、あさみです。
不動産まわりの相談を聞いていると、築15〜25年あたりでこの悩みに直面する人が本当に多いんですよね。
今日はその中でも、ほぼ全員が一度は迷う
「売る前にリフォームする？しない？」問題を、
感覚じゃなく、判断軸ベースで整理していきます。
結論から言うと：リフォームは“必須”ではない
まず安心してほしいのはここです。
築15年を超えていても、リフォームせずに売れるケースは普通にあります。
むしろ、中古マンション市場では
「買ってから自分好みに直したい」という買主も多く、
・中途半端なリフォーム
・好みが分かれる設備更新
は、かえって敬遠されることすらあります。
なので大前提として、
「売る＝リフォーム必須」ではありません。
ただし――
築15年以降は、“何もしないと損しやすいケース”が出てくるのも事実。
ここが分かれ道です。
なぜ築15年を超えると迷い始めるのか？
理由はシンプルで、買主の目線が変わるからです。
築浅（〜10年）
→ 多少の使用感は「想定内」
築15年超
→
・写真で古さが伝わる
・水回りに時代感が出る
・「直す前提かどうか」を判断される
つまり、何もしない＝減点される可能性が出てくるゾーン。
だからこそ、
「やる・やらない」ではなく
**“どこまで手を入れるか”**が重要になります。
売却前リフォームで失敗しやすい3パターン
① お金をかけた＝高く売れると思ってしまう
100万円かけたから、100万円高く売れる。
…残念ながら、これはほぼありません。
特に、
・フルリフォーム
・高級キッチン
・デザイン重視の内装
は、回収できない代表例。
売却リフォームは「投資」ではなく
**“値下げを防ぐための保険”**と考える方が安全です。
② 買主の「直したい欲」を奪ってしまう
中古を選ぶ人の中には、
「壁は自分で変えたい」
「キッチンは好みがある」
という層が一定数います。
そこに中途半端なリフォームが入ると、
「結局また壊すなら、その分安くしてほしい」
となりやすい。
良かれと思ってやった工事が、交渉材料になる
これ、実はかなり多いです。
③ 工事に時間をかけすぎて売り時を逃す
リフォームって、
見積もり → 業者調整 → 工事
で、意外と時間がかかります。
その間に、
・相場が動く
・住み替え期限が迫る
結果、値下げで全部吹き飛ぶ…ということも。
じゃあ、築15年超で「効く」のはどこ？
答えはかなりシンプルです。
やるなら
「お金がかからない × 見た目に効くところ」だけ
【優先度A】ほぼ全員におすすめできること
ここは費用対効果が高いです。
・プロのハウスクリーニング
・におい対策（カビ・ペット・生活臭）
・クロスの部分張替え（全面じゃなくてOK）
・小傷の簡易補修
これだけで、
✔ 写真が明るくなる
✔ 内覧の第一印象が改善する
＝問い合わせ数が変わることが多い。
【優先度B】物件の弱点をピンポイントで潰す
次に検討したいのがここ。
・ガスコンロ
・水栓
・洗面台
水回りは「築年数が一瞬でバレる場所」。
全部入れ替える必要はありませんが、
“古いまま放置”は減点されやすい。
部分交換で
「ちゃんと使える」「清潔」
が伝わるだけでも十分です。
【優先度C】慎重ゾーン（やる前に必ず相談）
・キッチン総入替え
・間取り変更
・フルリノベーション
これは、
・売却期限に余裕がある
・不動産会社から「回収見込みあり」と言われた
場合のみ検討。
独断でやるのは危険ゾーンです。
早く売れる人がやっている“順番”
実は、売却がうまくいく流れって決まっています。
写真 → 内覧 → 申込
だから、
・写真で清潔感が出る
・内覧で「致命的な減点」がない
この2点を作るだけで、結果は大きく変わります。
工事中でも販売開始して、
「◯日から内覧可能」と伝えるだけでもOK。
迷ったら、この判断でOK
最後に、かなり実務的なまとめです。
・売却期限が近い → 基本はそのまま＋清掃
・写真が弱い → 優先Aだけやる
・内覧で指摘されがち → 優先Bで減点を潰す
・大規模リフォームが必要そう → 先に不動産会社に相談
リフォームは、
「やるか・やらないか」より
“やり過ぎないこと”が一番大事。
築15年以降のマンション売却は、
お金をかけて勝つより、
ムダを避けて負けない戦いをする方が、結果的にうまくいきます。
迷っているなら、
まずは今の状態で「いくらで・どれくらいで売れそうか」を知ること。
そこから、必要な一手だけ足せば十分です。
焦らず、でも放置しすぎず。
判断材料を揃えていきましょう。
