中古マンション購入 手数料
マンショントーク代表：”あさみ”です。
中古マンションを購入する場合、
- 少しでもいい物件を購入したい
- 少しでも安く中古マンションを購入したい
- 少しでも手数料を安くしたい
- 少しでも安全なマンションを手に入れたい
- アフター保障もほしい
条件を挙げればきりがないですが、人生でそうたくさんあるわけではない機会だからこそ、全てを叶えればと思っています。
そこで実際に、中古マンションを購入時に活用できるテクニックを紹介します。
これを実践すれば、確実にいいマンションに出会え、お得な形で購入が可能となります。
手数料も安くなります。
物件探しの基本
中古マンションを探す場合、スーモやアットホーム、Yahoo不動産などから検索すると思います。
基本的に、その形で問題ありませんが、
併用したいのが、不動産のマッチングサービスです。
未公開の物件を取り扱っている業者とのコネクションを作っておくことで、いち早く優良な物件を探すことが可能となります。
ちなみに、なぜ、一般には公開しないかということ
- 売主が物件を売りに出していることを近隣に知られたくない。
- 情報を知った買主候補が大勢やってくるのを防ぎたい。
- リフォーム作業中で物件を公開できない。
…など、一時的に公開を避ける様々な理由があります。
タウンライフ不動産売買は物件探しのお手伝いサイトとして活用できます。
＞＞タウンライフ不動産売買
不動産会社との関わり方
中古マンションの購入は、不動産会社との関わり方で大きく、その後の購入結果を左右します。
いい物件を見つけても、
- その物件を安く購入する
- 手数料を値引いてもらう
- 瑕疵担保・安心保障の可否
は別の話です。
そこで、不動産会社は最低3･4社と付き合うのをお勧めします。
そして、その中の１つに仲介手数料が安い不動産会社を入れましょう。
配分として
- 大手不動産会社：2社
- 手数料減額（安い）の不動産会社：1社
- その他、2社
などで組むといいと思います。
その理由は、売買契約のテクニックで紹介します。
内覧のテクニック
マンションを購入する場合、
条件に合い、気に入ったマンションに内覧希望を出します。
その内覧は、購入を左右する重要な時間です。
よって、注意するべきポイントをしっかり押せておく必要があります。
内覧時間
中古マンションの物件によって変わりますが、
南向きの日当たりのいいマンションであれば、その日当たりを十分確認できる時間に設定するといいでしょう。
北向きのマンションは、
- 日が高い時間に行き、日当たりの確認をする、また、電気を消した時の明るさを確認する
- 夕方行き、日の入り方、部屋の明るさを確認する
など、
マックスを確認するか、逆に最悪な条件を確認するなどメリハリをつけた時間に内覧を設定するといいでしょう。
内覧のポイント
内覧におけるポイントは、いくつかあります。
- 設備・材質の確認
- 間取り・使い勝手の確認
- 景観・外観の確認
- 共有部の確認
- マンション管理の状態
などあります。
マンションを購入したときのイメージをするだけでなく、現状マンションがどのような状態なのか？を確認で失敗を防ぐことが可能となります。
こちらは後日ゆっくり紹介したいと思います。
購入の申込書の考え方
内覧で気に入ったマンションがあれば、購入の申込書にサインということですが、ここからが、本格的なマンション売却の手続きの始まりです。
よって、購入の申込書にサインする前に、本当にこのマンションでいいのか？
内覧は2回・3回行ってもかまわないと思います。
ただ、そこで不動産会社との駆け引きを行うことで、マンションを安く購入が可能となります。
中古マンション購入の手数料を安くするには
今回、オススメするテクニックは、半ば必殺技のような手法です。
中古マンション購入の希望を、不動産会社に照らし合せると
- 少しでも安く購入したい（値引き）：どの不動産会社でも可能
- 仲介手数料を安くしたい：手数料減額の不動産会社
- 購入後の安心感・保障を担保したい：大手不動産会社
１つの不動産会社で、実現はできません。
しかし、それを可能とする方法があるのです。
それが、駆け引きです。
基本的に、不動産は大手不動産会社から購入したほうが安心です。
購入後の瑕疵担保（何か設備にトラブルがあったときの保障）があるとないとでは、安心感が違います。
そこで不動産会社の担当に、購入の申込を出したいんだけど、手数料減額の不動産会社と迷っていると相談してみてください。
実際、私がマンションを売却したときの買主さんの時にあったのですが、
2回、内覧に来られたのですが、1回が大手不動産会社、もう1回が手数料減額の不動産会社でした。
おかしいな？
っとは思いましたが、不動産会社を変えて内覧で、部屋のメリット・デメリット、別々の意見を聞くことができますので悪くありません。
さらに、不動産会社とのやり取り、競合の形も取れるので、必殺技にもなりえます。
人生に1度・2度しかない不動産の購入だからこそ、不動産会社の言いなりになることなく、セカンドオピニオン的に希望物件を比較し、さらに仲介手数料を安く交渉するのは間違っていないといえるでしょう。
値引きのテクニック
申込を入れたあとは、買主との価格交渉です。
買主がこのマンションを購入したいという意向を伝える購入申込ですが、このときの購入希望金額は、販売価格の10%～20%減額した金額で申し込むといいと思います。
たとえば、販売価格5000万円の物件であれば、4000万円とか4500万円など。
購入申込は法的な拘束力もなく、あくまでもこの金額であれば、購入したいという意思なので、売主は、その価格に対して、リアクションをしてきます。
スパッとNOを突きつけられる場合もありますし、間を取った金額を提示してくるなど・・・。
値引き交渉においては、買主が優位に進めることが可能です。
現状、東京などは不動産価格高騰というニュースを聞きますが、あくまでも一部で、実際は、相場はそれほど変わっていません。
よって、当初の販売価格自体、若干金額が乗った数字だともいえます。
値引き交渉で10%値引きくらいは、そう難しくないともいえるでしょう。
最終的には、小さく刻んでいくので、10万円単位の端数をカットや仲介手数料の3%分を減額など、ぎりぎりのところまで交渉するといいと思います。
売買契約
売主・買主の間で、落としどころの金額が決まったら売買契約です。
少し話を戻すと、購入申込書には、
希望の価格だけでなく、売買契約日、手付金の記述も一緒にします。
この手付金ですが、少しでも少ない金額に設定しておくこともおすすめします。
一般的に購入価格の5%といわれますが、このパーセンテージも自由に設定できます。
購入の意思があるので、残金が変わるだけといえばそれまでですが、少なく設定しておくことで万が一、キャンセルをせざるを得ない状況になったときに傷が少なくすみます。
一般的に、手付け解除日は1ヶ月に設定が多く、その1ヶ月以内であれば、買主がキャンセルした場合は、手付金を売主に払うことでキャンセルが認められます。
例えば、もっといい物件がほかに見つかった場合、
手付金分は帰ってきませんが、それ以上にお得な物件であれば、それは損とはいえません。
＊ただ、ローンの申込後や手付け解除日以降は、キャンセルは難しい（負担が大きい）ので、事前に契約を確認しておきましょう。
引渡し
今回は、住宅ローンの話は割愛しましたが、身の丈にあった物件を購入ということであれば、基本的にローンが降りないということはありません。
よって、売買契約が終われば、引渡しを待つだけです。
司法書士を入れて、抵当権の抹消や設定、引越しの準備などを行い、当日の引渡しに望むわけです。
中古マンション購入 安く買う・手数料；まとめ
今回は、中古マンションを安く購入するだけでなく、手数料を安くし、購入後の保証まで手に入れる究極の裏技を紹介しました。
不動産会社は仲介手数料で仕事が成り立っていますが、何が何でも3%とは思っていません。
購入があれば、その先に売却もあります。
面識を持っておくことで次につながります。
仲介手数料の安い不動産会社が競合していれば、若干の値引きも相談に乗ってくれます。
マンショントーク、第1回は中古マンション購入について紹介しました。
マンショントーク：あさみ