サラリーマンのマンション投資
サラリーマンの不動産投資がこのところ人気です。
老後の年金がいつから・いくらもらえるのか？
微妙な現状を考えると、今のうちに収益物件を保有し、家賃収入を得る・確保したいという思考になるのもわかります。
そこで、不動産投資の基本として
マンション投資を考えている人に、マンション投資の種類やメリット・デメリットを紹介します。
サラリーマンの不動産・マンション投資の種類
不動産投資と言っても、
- ファミリータイプの2LDK
- 一人暮らしのワンルーム
- 集合住宅の一棟アマート・マンション
ビル経営も不動産投資に入りますし共同出資型の不動産投資などその種類は様々です。
ワンルーム
今、不動産投資セミナーに行くと多くの場合、ワンルームマンション投資を進められます。
理由は簡単です。
地価が値上がりし、サラリーマン投資できる物件がワンループタイプしかないからです。
年収500万円のサラリーマンが、都心のワンルームを3000万円で購入し35年で返済する、ざっくり言えばこんなパターンです。
幸い、若者層が都心の交通の便のいいところに住みたいという需要が高い、空室のリスクも少ないですし、そのため家賃相場の波も少なく大きなリスクにはないと考えるのが現状です。
ファミリータイプの2LDK
待機児童が取りざたされているように、ファミリー層需要も少なくありません。
共働き夫婦も増え、在住期間が長く安定的に賃貸運用が可能です。
ただ、地価相場に伴い家賃相場も上がっているため、場所を間違うと大やけどのリスクもあります。
一棟アパート
法人化し、本格的に賃貸運用するなら一棟アパートもおすすめです。
ただ、昨今、かぼちゃの馬車やレオパレスなど不動産会社の選択を誤ると、収益構造が崩れ、当初の見込みを大きく下回ることになりかねません。
一棟アパートの場合、リスク分散が可能なため、空室を上手に埋めていくことで、2棟目・3棟と銀行の融資を得ながら進めていくこともでき、ビジネス視点で不動産投資を進めることが可能です。
サラリーマンが行うマンション投資のメリット・デメリット
メリット
不動産投資のメリットは、毎月定期的に家賃が期待出来きます。
利回りのいい物件であれば、短期間で複数の投資物件を持つことも可能です。
最近流行りのサラリーマンが行う都心のマンション投資の場合、
家賃をそのまま返済に回し、
- 節税・確定申告で還付金を得る
- 団信を活用した生命保険
- 老後の定期収入を得るための投資
など、地味な投資にスライドしています。
デメリット
デメリットは、何と言っても空室リスクです。
いくら表面利回りが良くても空室が続くようであれば意味がありません。
事件（自殺）が起これば、必然的に貸しにくい部屋になります。
また、毎年行う確定申告が面倒ということもデメリットと言えるでしょう。
どちらとも言えない点
メリット・デメリットどちらとも言える要因もあり、
現状は低金利ですので、投資にはぴったりの時期ではありますが、永続的に続くわけではありません。
また、不動産相場は常に動いているため、過熱気味とも言えれる不動産市況が落ち込んだ場合、出口戦略でもある売却（キャピタルゲイン）が、大損のリスクもあります。
それでなくても、賃貸物件（オーナーチェンジ物件）は売却しにくい状況だけに、不動産市況を常に読みながら随時判断していく目を養うことは必要でしょう。
マンション投資をはじめるなら
不動産投資は、投資の中でも唯一、借金をして始められるものです。
- ギャンブルのために融資
- 株式投資をするために融資
基本的に銀行の融資は通りませんが、不動産投資においては銀行は喜んで貸してくれます。
そこで、今、不動産投資を行うなら、
物件選びとタイミング、この2つを無視はできません。
物件選び
不動産投資は、空室がなくスムーズに回っていく分にはリクスが少なく始められる投資です。
そのリスクを少しでも軽減するためには、物件選びが肝となっています。
- 利回りを意識
- 立地（主要駅・徒歩圏内）
- 周辺環境
など、どれかに比重を置くのではなく、まんべんなくメリットを享受できる物件がそれになります。
少なくとも山の線沿線の駅、徒歩7分以内のワンルームであれば、安定して物件を回すことができるでしょう。
しかし、問題は、そのタイミング。
タイミング
不動産投資だけでなく、投資や起業など新しいことを行う時はタイミングも1つのポイントです。
融資
例えば、私の大学時代の友人が大手商社からベンチャー（立ち上げばかり）の社長にヘッドハンティングされ、そのタイミングで今後のことを考え不動産投資を考えました。
商社では年収1200万、転職後も年収1200万という形だったので、問題ないと考えていましたが、
結果的に銀行の融資がおりませんでした。
転職したことにより、勤続年数0年、大手の看板もなく・・・。
不動産投資は、金融機関のローンを受けて行うため、ローンの審査が下りなければ意味がありません。
今回の場合、転職前であれば、十分なローンが下りたでしょう。
年収1200万円であれば、1億レベルの融資を受けることがデキたでしょう。
極端な話、リストされる前に融資を受けて不動産投資を行うことも可能ということです。
購入・始めるタイミング
物件選び同様、購入のタイミング、不動産投資を始めるタイミングも重要です。
利回りを意識するあまり、需要の少ない間取りの物件を購入はすすめられません。
昨今都心の不動産価格が上昇しているため、投資には向かないという見方もできます。
しかし、都心のワンルームマンションは、建築規制などからそこ数に限りがあるとも言えます。
サラリーマンのマンション投資；まとめ
マンション投資を始める基本の考え方は投資としての分散です。
投資はどの様なものでもリスクは伴います。
だからこそ、分散でそのリスクを軽減させます。
不動産投資をすればいいという考えではなく、
- 不動産投資
- 株式投資
- 保険
- 債券
など、分散しながら投資を始めるのです。
幸い、不動産投資は融資をえることで始められる投資です。
何かあった時のために、貯金を崩すことはありませんから・・・。
あさみでした。