こんにちは、あさみです。
マンション購入には、
- 賃貸マンションから分譲マンション購入
- 一軒家から分譲マンション購入
- 分譲マンションから分譲マンション購入
いろいろなパターンがあります。
今回は、その中から買い替えを紹介したいと思います。
買い替えは売却・購入の両方を行うため非常に難しい判断が伴います。
高く売って、安く購入する最良の結果を残すために、買い替えについて紹介したいと思います。
マンション買い替えのメリット
今住んでいるマンションから新しいマンションを購入する絶好の手段がマンション買い替えです。
不動産相場は、時代ごとに変わります。
買い替えの場合、同じタイミング・時期に行いますので、相場に左右されることがありません。
- 不動産市況が上昇している時期では
購入する物件も上がっていますが、売却するマンションを高く売ることができます。 - 逆に、下落傾向の場合は、
売却する物件は安値で買い叩かれますが、購入するマンションも安く手に入ります。
タイミングが同じである以上、費用負担に差がないため、買い替えに躊躇する必要はありません。
ただ、買い替えの順序には気を使ったほうがいいでしょう。
マンション買い替えの種類・順番
マンション買い替えとは、その名のとおり、今住んでいるマンションを売却し、新たにマンションを購入ですが、買い替えにも種類・順序があります。
それが、
- 先行購入：買いが先
- 先行売却：売りが先
です。
先行購入
先行購入は
先にマンションを購入し、その後にマンションを売却するという流れのものです。
実際的には、お金の心配がない先行売却が行われますが、私的には先行購入もありだと思っています。
資産価値
持ち家を持つということは、資産を持つわけですから、
購入するにも売却するにも、資産価値を最大化する必要があります。
- ターゲットを絞り物件を選び、マンションを購入。
- 満足のいく価格で売却。
これが先行購入の特徴です。
気に入った物件との出会いは偶然です。
いつ出るか分かりません。
自分の希望に合った物件であり、資産価値の高い物件の購入を見逃す手はありません。
新築マンションの購入の場合は、先に契約が必要ですので同じです。
購入後の売却活動も、買い替えの融資（買替えつなぎ融資）を活用で急ぐ必要はありません。
売却の考え方
買い替えの先行購入による売却を考えたとき、買替えのつなぎ融資を前提に進めるといいと思います。
もちろん、新しいマンションの引渡し前に、売却が終わればスムーズに資金移動できます。
しかし、その時間に縛られ、焦って売却するのはよくありません。
新しいマンションの引渡し前でのマンション売却は、居住中の売却になります。
新しいマンションに引越し後のマンション売却は、空室での売却です。
空室となれば、高く売却するテクニックがいろいろ使えます。
ホームステージングもそうですし、リフォームをするのもいいでしょう。
バリエーションが増えることで高く売却が可能となります。
マンション買い替え 先行購入の注意点
先行購入で一番の失敗は、
マンションを高値掴みし、マンションを安く叩かれて売ることです。
そこで、いくつか注意しなくてはいけない点があります。
購入は少しでも安く
いい物件を安く購入するためには、まずは情報収集です。
不動産屋と蜜に付き合い、また、とことん値引き交渉を行うことです。
安く購入するテクニックは以前紹介しているので参考ください。
少しでも高く売る
購入を少しでも安く購入で、売却に余裕が出ます。
売却においては、早く・高くが基本ですので、相場の確認は必須です。
相場を知り、落としどころを確認した上で、高値売却を狙いながらこまめに価格変更していきます。
価格変更のテクニックも参考ください。
リスクは無視できない
売却は、右から左へ簡単に動かせるものではありません。
よって、リスク管理も必要です。
その１つが、売却がうまくいかなかったときのリスク管理です。
そこで、事前に確認するのが、買取査定です。
仲介による売却の査定とは別に、不動産屋に直接買い取ってもらう場合の買取価格を確認しておくことです。
仲介の場合は、買主が内覧し売買契約・ローンの審査・申込・引渡しという流れですが、
買取の場合は、直接、買取額で買い取ってくれます。
期間も1週間程度とスピーディなので、いざという時のための押さえです。
マンション買い替え 先行購入：体験談
マンションが手狭になり、買い替えを検討し始めたのが、2016年年末。
そんな矢先、新築マンションの売り出しの情報を見つけ、モデルルームに内覧に行きました。
竣工・引渡しは1年半後。
資金的には、今のマンションを売却し2000万円程度の住宅ローンの融資を受けるイメージでした。
1年半後に引渡しということで、不動産屋と相談し半年前（2017年10月）から売却を検討。
ちょうど不動産相場を上昇傾向にあり、当初予定したより、10%くらいアップで売却をはじめ、3ヵ月後に申込が入り、予定通り新築マンションの引渡しのタイミングで家の売却もすみました。
先行売却
マンション買い替えにおいて、
先にマンションを売却してから新しくマンションを購入・家を購入を先行売却と言います。
実際の買い替えにおいて、多くの人が先行売却を行っていると思います。
理由は
先に売却を済ますことで、住宅ローンの返済や新たな購入資金の計算が明確になるからです。
住宅ローン返済
買い替えは、
今住んでいるマンションを売却し新しく不動産を購入するわけですから、
今、住んでいるマンションに住宅ローンが残っていれば、その返済をしてから次を考えたいと思うものです。
その意味では、先行売却は理にかなっているでしょう。
売却が長引いたり、思った金額売れなかった場合
- 購入のスケジュール変更
- 購入金額の変更
- 購入の見送り
など、予定変更も可能です。
資金計画
先行売却では、中古マンション売却が済むことで実際に手元に残る金額が確定します。
買い替えを検討している時に、ざっくりとした概算を出しますが、実際にその通りに事が進むものではありません。
特にマンション売却は、その時々の相場や需給関係によって、
- 売却までの期間
- 売買金額
は変わります。
先行売却は、その意味で、資金計画が明確になるわけです。
マンション買い替え：先行売却を成功させるためえには
買い替えにおける先行売却で一番気を付けなくてはいけないことは、相場をしっかり見極めて売却に望むことです。
売買の申し込み・契約となったら、購入の検討も始めるので、
結果的に売りと買いを同時に行うことになるので、そのスケジュールが長引くのはあまりよくありません。
そのために、、先行売却を成功させるためには、
- 期限を明確にする
- 価格・相場を見誤らない
この２つです。
売却から購入までをどれくらいの周期でおこなうか？
査定額と売買価格は必ずしも一致するとは限りません。
不動産会社によっては、仲介の契約：媒介契約を取るために、売主を喜ばせるような高い査定額を出す不動産もあります。
そんな不動産屋と付き合いうと、売却まで遠回りしてしまいます。
よって、相場の確認は大手不動産会社を中心に、複数の不動産屋に査定をお願いです。
そこで、”すまいvalue”を紹介します。
すまいvalueは、大手不動産会社に一括査定できるサービスです。
- 三菱地所ハウスネット
- 三井のリハウス
- 野村の仲介
- 東急リバブル
- 住友不動産販売
- 小田急不動産株式会社
日本の中でも超大手の不動産会社に1回の登録で査定依頼ができるため、非常に使いやすく、便利なサイトです。
ただ、
Q：大手で大丈夫？
A：中小の方がフットワークが軽く親身になってくれるとイメージもあると思います。
ただ、それは会社ではなく人の問題で大手だろうと中小だろうと同じです。
それ以上に、安心感や広告予算を考えると大手を無視することはできないでしょう。
Q：登録は面倒じゃないの？
A：登録は住所、マンション名、間取りの登録と査定する会社を選ぶだけでなので簡単です。
間取りなど平米数が分からない場合でも不動産会社が調べて算出してくれるので、大まかな数字で大丈夫です。
Q：しつこい営業が来るの？
A：査定は、実際に会うことなく、机上査定が可能です。
メールでのやり取りも可能なので相場だけを確認したいという人にもおすすめです。
今住んでいるマンション・不動産の価値を知るだけでなく、
- 近隣のマンションの売買実績
- 同じマンション内で売買状況
を確認できるので、
すまいvalueぜひ利用してみましょう。
マンション買い替え 先行売却：体験談
2018年に、中央区のマンションを売却し、墨田区にマンションを購入しました。東京オリンピック開催が決定し、不動産価格が上がっていることは知っていましたが、査定をしてみてびっくりしました。
購入から7年ほど経っていましたが、購入時より高い金額で売却ができ、ちょうど墨田区のマンションが気になっていたので買い替えに踏み切りました。
スケジュールとしては半年でマンションを売却し、墨田区のマンションの申し込みを行う予定で始めました。
媒介契約は専任媒介契約で、大手の不動産屋にお願いし、2週後から内覧の申し込みがあり、2か月後に売買契約、5か月で引き渡しとなりました。
購入に関しては、狙っていたマンションも予定通り申し込みでき、予定通り買い替えを終えました。
子供の教育のために、世田谷区から文京区に引っ越ししました。世田谷区区内の築4年の1LDKのマンションを売却し、文京区の築15年の2LDKのマンションを購入しました。
子供も大きくなり、２LDKのマンションを購入したいと考えちょうど、子供の学校のこともあったので、文京区の公立の小学校の学区内の物件を探していたところ、築は15年ですが2LDKの物件に行きつきました。
内緒で内覧も行い、価格も相場より少し安いくらいだったので、
今のマンションを売却して、文京区のマンションを購入しても、500万円くらい手元に残る計算だったので、一気にアクセル全開で買い替えに進みました。
不動産会社選びはいろいろ考え、
購入したいと思っている物件の不動産会社に売却の仲介ということも考えましたが、
その場合、完全にこちらの足元を見られる形になるため、別の不動産会社にお願いし、相場より少し高めの金額設定からはじめ、徐々に価格を下げながら2か月で申し込みが入り、その流れで売買契約まで進みました。
そのタイミングで、文京区の物件にアクセスをして購入価格は当初の価格より若干値引きもしてもらい、4か月後に引っ越しまで終わりました。
娘は年長さんから新しい保育園に行くことができたので、小学校入学時は友達がたくさんいる状態だったので早く売却が進んでよかったと後から思っています。
最初から先行売却を進めていましたが、少しでも高く売却するために、1年くらいの周期で売却からはじめました。高めの金額設定でしたが、海外（中国）の方から眺望がいいということで、思いのほか4か月で売買契約となりました。
しかし、問題はこれから。
買主から早く賃貸物件として貸し出したいから早めの引き渡しの希望を届き、私も中国の方ということで土壇場でのキャンセルも怖いと思い、1ヵ月半で引き渡しという形を取りました。
そこからは、新しい物件探しの毎日です。
といっても物件は限られますし、居住中の物件は1か月半での退去も難しく、いろいろな不動産屋に物件情報を流してもらいました。
結果的に気に入った物件が見つかりましたが、退去まで3か月だったので、その期間、仮住まいの形を取りました。
余分な出費になってしまったことに後悔しています。
先行売却でのマンション買い替えはおすすめ？
体験談の最後の紹介では、
退去日の設定を間違い、購入が追い付かないという事象が置きました。
じつは、先行売却は、資金管理では計画的に行えますが、購入の部分でかなりの妥協が強いられます。
不動産市況や近隣の売買動向にもよりますが、先行購入の方が、おススメの場合もあります。
先行購入・先行売却のメリット・デメリット
先行購入・先行売却ともにメリット・デメリットを改めてまとめるとこんな感じ。
先に欲しい物件を購入できるため、理想の家に住むことができます。
見つからなければ売らないという選択しもできるため、ゆっくり物件探しが可能です。
デメリットは資金計画です。
今住んでいるマンションに住宅ローン残がある場合、また、新居も住宅ローンで購入する場合、一時的にローンが重複します。
つなぎ融資や買い替えローン（住み替えローン）などを活用できるため返済額が倍増はありませんが、売却がスムーズに進まなかった場合、ローンが重しになる場合もあります。
先に売却し、売却額が分かっている上で新しいマンションを購入するわけですから、資金に圧迫される必要がありません。
ちなみに、売却金額以上のマンションを購入したいと思っていても差額分を住宅ローンで借り入れることは可能です。
デメリットは、新居探しのスケジュールがタイトになることです。
売却が決定しない以上、新居探し・購入ができません。
売却時の売買契約を締結し、そこから引渡しまでの期間はお互いの合意のもとに決定されますが、3ヶ月程度が一般的です。
要するに3ヶ月で新しいマンション探し、申込、購入、引渡し、引越しを行わなければならないということです。
マンション買い替えのローン・つなぎ融資
先行購入で少し出てきました買い替えローン・つなぎ融資。
購入したいマンションがあるのに、先に売却しないと返済ができない。
そこで活用できるのが、買換保障やつなぎ融資です。
【ノムコムのマンション査定】
大手不動産会社に査定はこちらから
マンション買い替えのスケジュール
理想的なマンション買い替えにスケジュールにはなりますが、基本的な買い替えのスケジュールです。
| 《先行売却》 | 《先行購入》 |
|---|---|
| 【売】売却査定 | 【買】物件探し |
| 【売】媒介契約締結 | 【買】購入申込 |
| 【売】売却活動 | 【買】売買契約 |
| 【売】内覧・購入申込 | 【売】売却査定 |
| 【買】新居探し | 【売】媒介契約締結 |
| 【売】売買契約（売却物件） | 【売】売却活動 |
| 【買】新居申込 | 【買】新居に引っ越し |
| 【買】売買契約 | 【売】内覧・購入申込 |
| 【買】新居に引っ越し | 【売】売買契約（売却物件） |
| 【売】引渡し | 【売】引渡し |
| 【売･買】決済 | 【売】決済 |
マンション買い替え 体験談
私が住み替えを考えたのは、駅に近いマンションに売り物件を見つけたからです。
今住んでいるマンションはタワーマンションで景観もよかったですが、駅までの距離が6分と若干遠かったので駅から3分、駅近のマンションに魅力を感じたからです。
買換えということで、今住んでいるマンションがどれくらいで売れるか？確認したところ、
高くて6000万円、安くても5000万円の間だったので、駅近マンションの中層階5000万円への買換えを本格的に検討しました。
不動産屋に相談したところ、今住んでいるマンションも人気のマンション・需要があるということで、買換えは問題ないとのことでした。
購入するマンションの引渡しまでは4ヶ月だったので、その間に売却を確定するために大手不動産会社に専任媒介契約を結びました。
売却も購入もスムーズに行え満足です。
【不動産会社選び】
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マンション買い替え：まとめ
マンション買い替えを簡単に説明、体験談も紹介しました。
体験談では、自宅マンションの質がよかったことで売却がスムーズにすすみましたが、物件によってはなかなか売れなかったり、引渡しまでいい物件にめぐり合えず、仮住まいに引っ越し、新しい物件を探すなどさまざまです。
また、補足として、買換え時の不動産会社選びは、売りも買いも同じ不動産会社にお願いするほうが、手続きや融通を聞いてもらいやすくおすすめです。
あさみ