「最近、築年数が気になり始めました」
はじめまして…ではないですが、ここでは
不動産の相談を受ける側の“あさみ”として書いていきます。
少し前、友人からこんなLINEが来ました。
「うちのマンション、築20年なんだけどさ。
これって、もう売れない年数かな…？」
聞けば、特別なトラブルがあるわけでもない。
住めば普通、生活にも不満はない。
でも、
「10年後を考えると、なんとなく不安」
この感覚、実はかなり多いんです。
築20年は、“古い”というより
「この先どうするかを考え始める年数」。
今日はその不安を、感情ではなく
数字と判断軸でほどいていきます。
築20年マンションは本当に売れないの？
まず、結論から。
築20年マンションは、普通に売れます。
しかも、首都圏では「よく動く価格帯」です。
REINSなどの成約データを見ると、
中古マンションの成約ボリュームは
築15〜25年あたりが一番厚いケースも珍しくありません。
理由はシンプルで、
・新築ほど高くない
・でも古すぎない
・リノベ前提で選びやすい
という、買う側にとって現実的なゾーンだから。
ただし――
ここから先はハッキリ二極化します。
築20年でも「売れるマンション」と「苦戦するマンション」の違い
築年数よりも、実際に見られているのはこのあたりです。
売れやすいマンションの共通点
・駅距離や生活利便が強い
・共用部がきちんと管理されている
・修繕履歴・長期修繕計画が説明できる
・積立金が極端に不足していない
・間取りがリノベ向き（想像しやすい）
値下がりしやすいマンションの共通点
・共用部が荒れ気味
・修繕計画が形だけ or 不透明
・積立金が少なく、将来の値上げが見える
・駅遠・供給過多エリア
・管理の「空気感」が弱い
買主が見ているのは、
「安心して住めるか」ただそれだけです。
「今売るべき？」と迷ったときの考え方
築20年の売却で多い質問がこれ。
「今が売り時なのか、もう少し待つべきなのか」
正解は、市況だけでは決めないこと。
判断の順番はこうです。
-
今の相場（机上査定でOK）を知る
-
近隣の成約事例（直近3〜6ヶ月）を見る
-
修繕予定と負担額を確認
-
自分のライフイベントと重ねる
「高く売れるか」より、
「今売ると合理的か」で考えると迷いにくくなります。
大規模修繕の前と後、どっちで売る？
これ、かなり聞かれます。
修繕前に売るのが向いている人
・一時金や値上げを避けたい
・住み替え期限が決まっている
・身軽になりたい
👉 注意点
見た目で価格交渉されやすいので、
修繕計画と積立状況を説明できるかが勝負。
修繕後に売るのが向いている人
・時間に余裕がある
・管理の良さを“見た目”で伝えたい
・内覧時の印象を強くしたい
👉 注意点
工事負担を先に払って、
売却まで長引くと回収しにくい。
結局は、
工事負担と売却益の差額で冷静に判断するのが安全です。
築30年が近づくと、現実はどう変わる？
「まだ住める」と「売りやすい」は別物。
築30年前後になると、
・設備更新が続く（給湯器・配管など）
・修繕積立金が上がりやすい
・買主のチェックが厳しくなる
つまり、築20年は
まだ“選択肢が多い位置”にいます。
迷っている人ほど、最初にやるべきこと
売却で一番もったいないのは、
相場を知らないまま悩み続けること。
査定を取ると、次が一気に見えます。
・今売った場合の手残り
・ローン残との関係
・住み替え資金の現実
・売れる価格帯の目安
ここで大事なのは、
査定額の高さより根拠。
成約事例・競合・販売戦略を
きちんと説明できる会社ほど、売却は安定します。
まとめ｜築20年マンションは「動けるうちに材料を集める」
築20年マンションは、
「売れない年数」ではありません。
むしろ、
・市場の中心になりやすい
・選択肢がまだ多い
・判断の自由度が高い
ただし、
管理と修繕で差が出やすいのも事実。
だからこそ、
・相場で現在地を知る
・修繕負担と売却益を比べる
・買主の不安材料を先に潰す
この3つをやっておくだけで、
「今売る・まだ住む」どちらを選んでも後悔しにくくなります。
住めるからこそ迷う。
でも、動けるうちに考えておく。
それが、築20年マンションとの一番上手な付き合い方です。
