こんにちは、あさみです。
今、マンション購入を考えている人、多いと思います。
新築マンションであれば、消費税がかかりますので増税前に購入したほうがいいでしょう。
ちなみに、個人所有の中古マンションには消費税はかかりませんが・・・。
ただ、引越し費用や仲介手数料、諸費用には消費税がかかるので、その辺の考え方はまちまちでしょう。
今回は、新築だろうが中古だろうが、マンションを購入するときに考えておきたいこととして、
売却・賃貸を意識すること、出口戦略を紹介したいと思います。
マンション購入の出口戦略
マンション・一軒家などの不動産は買っておしまいというものではありません。
資産を持つということは、その資産を上手に活用しなくては意味がありません。
買ったマンションが10年後、価値がなくなってしまっては意味がありません。
そこで、出口戦略の考え方ですが、
出口戦略と言っても難しく考える必用はありません。
購入したマンションを
- 売る
- 貸す
- 住み続ける
この３択です。
- 売る
- 貸す
です。
いい立地・場所に購入しても、ニーズに合わない間取りでは資産価値を最大化できないでしょう。
- 小学校の近くのワンルームマンション
- 大学近くの3LDKマンション
どうでしょうか？
- 小学校の近くというニースは、ファミリータイプのマンションです。
- 大学の近くというニーズには、ワンルームタイプのマンションです。
考え方は、こんな単純なことです。
要するに出口戦略は、
10年後、20年後に、どのようなニーズにマッチするのか？
もちろん、あなた自身の家族の形も変わるでしょうから、それに合わせてマンションを購入するというのです。
結婚の予定がない
例えば、結婚の予定はないけど、ワンルームの8万円を払うのはもったいないのでマンションを購入するということであれば、
ワンルーム需要は、
- 都心のターミナル駅周辺
- 大学の最寄り駅
を選択するといいでしょう。
- 売却するのもいいでしょう。
ワンルームマンション投資用として需要があります。 - 賃貸に回すのもいいでしょう。
賃貸需要がありますから、空室期間が少なく、キャッシュフローで苦戦することもないでしょう。
これが出口戦略を考えたマンション購入です。
ファミリータイプなら
家族が増えて、今後の為のマンションを購入するということであれば、
- 子供のことを考えたエリア（名門学校の近く、学区内）にマンションを購入するといいでしょう。
- 通勤需要を考えて駅近を選択するのもいいでしょう。
20年、30年後、子供が成人になり家を出ていけば、
そのタイミグで、マンションを売却し、2人暮らしで十分な広さのマンションに引っ越すことも考えられます。
通勤するお父さん、共働き夫婦は駅近物件を求めます。
出口戦略をしっかりしておけば、
- 貸してもいい
- 売ってもいい
選択肢が広がります。
出口戦略としてのマンション売却・賃貸
出口戦略として
- 売却、キャピタルゲイン
- 賃貸、収益物件化
この判断は、どのように決定すればいいのでしょうか？
考え方はいろいろありますが、やることは決まっています。
- 不動産査定でいくらで売れるか確認する
- 賃貸相場も合わせて確認する
不動産相場は上がったり下がったりするものですが、
- 売却・購入価格は上下動が激しい
- 賃貸相場は値動きが小さい
のが一般的です。
よって、
- 想像以上の売却査定額であれば売却
- 売却査定額がイマイチであれば賃貸
この選択が基本です。
売却益、現金化したお金は、再運用に回すことが可能です。
不動産は手離れが悪い投資なので、手離れのいい投資に回すのもいいでしょう。
一旦賃貸に回したマンションも小まめに査定しながら、売却のタイミングを探るだけです。
それも出口戦略です。
そこで、”すまいvalue”を紹介します。
すまいvalueは、大手不動産会社に一括査定できるサービスです。
- 三菱地所ハウスネット
- 三井のリハウス
- 野村の仲介
- 東急リバブル
- 住友不動産販売
- 小田急不動産株式会社
日本の中でも超大手の不動産会社に1回の登録で査定依頼ができるため、非常に使いやすく、便利なサイトです。
ただ、
Q：大手で大丈夫？
A：中小の方がフットワークが軽く親身になってくれるとイメージもあると思います。
ただ、それは会社ではなく人の問題で大手だろうと中小だろうと同じです。
それ以上に、安心感や広告予算を考えると大手を無視することはできないでしょう。
Q：登録は面倒じゃないの？
A：登録は住所、マンション名、間取りの登録と査定する会社を選ぶだけでなので簡単です。
間取りなど平米数が分からない場合でも不動産会社が調べて算出してくれるので、大まかな数字で大丈夫です。
Q：しつこい営業が来るの？
A：査定は、実際に会うことなく、机上査定が可能です。
メールでのやり取りも可能なので相場だけを確認したいという人にもおすすめです。
今住んでいるマンション・不動産の価値を知るだけでなく、
- 近隣のマンションの売買実績
- 同じマンション内で売買状況
を確認できるので、
すまいvalueぜひ利用してみましょう。
あさみ