こんにちは、あさみです。
この前、カフェで隣の席に座っていた人が、スマホを見ながら小さくうなずいてて。
何を見てるのかな〜と思ったら、画面にドーンと大きく「利回り10％！」の文字。
……分かる。分かりすぎる。テンション上がりますよね。
でもそのあと、顔がちょっと曇ったんです。
たぶんこうなってる。
- 「10％って最高じゃん？」
- 「でも都心は4％でもOKって言う人もいる…」
- 「え、じゃあ理想の利回りって結局なに？」
安心してください。結論から言うと、不動産投資に“万人共通の理想利回り”はありません。
利回りは「正解の数字」じゃなくて、
目的・立地・融資・リスクの取り方で“意味が変わる指標”だからです。
この記事では、noteっぽくポップに、でも本質は外さずに、
「利回りで迷子にならない地図」を作ります。
- まず最初に：利回りは“強さ”じゃなく「性格」を見る数字
- 利回りで失敗しない鉄則｜「表面」と「実質」は別モノです
- 【2025年版】利回り目安の“ざっくり地図”｜まずは相場観を持つ
- 都心区分は利回り低めでもOK？｜勝ち筋が“家賃以外”にある
- 一棟アパートが“6〜8％”と言われやすい理由｜やることが増えるから
- 築古戸建ての利回り10％超は本物？｜テンションと現実は別で動く
- 利回りが高いのに失敗する人の共通点｜だいたいコレです
- 利回りが低いのに成功する人は何を見てる？｜答えは“トータル”
- 結論：理想利回りは「目的」で決まる｜同じ4％でも意味が違う
- よくある質問（超ショート）
- まとめ｜利回りは“競う数字”じゃなく「目的を叶える道具」
まず最初に：利回りは“強さ”じゃなく「性格」を見る数字
株だと「利回りが高い＝お得」っぽく見えますよね。
でも不動産は、利回りだけで勝ち負けが決まりません。
- 利回りが高くても空室が続けば収益はゼロ
- 利回りが低くても“ずっと埋まる物件”は強い
- 広告の利回りは「表面」＝経費を無視してることが多い
つまり利回りは便利だけど、
単体で見ると人を迷子にする“クセのある指標”なんです。
利回りで失敗しない鉄則｜「表面」と「実質」は別モノです
表面利回り：見た目がよく見える“入口の数字”
表面利回り＝年間家賃収入 ÷ 物件価格 ×100
管理費も税金も空室も、いったん忘れた数字。
比較はしやすいけど、「これで儲かる」と思い込むのは危険です。
実質利回り：現実に近い“体感の数字”
実質利回り＝（年間家賃収入−年間経費）÷物件価格 ×100
経費や空室を入れる分、数字は下がります。
でも、不動産投資で大事なのはこっち。
そしてさらに言うと——利回りより大事なのは、ローン返済後に手元に残るキャッシュフローです。
【2025年版】利回り目安の“ざっくり地図”｜まずは相場観を持つ
※ここはあくまで目安です。エリア・築年・管理状態で上下します。
| 投資タイプ | 表面利回りの目安 | ざっくり特徴 |
|---|---|---|
| 都心の区分マンション | 4〜5％ | 安定×出口が作りやすい |
| 郊外・地方の区分 | 5〜6％ | 利回りは上がるが需給差に注意 |
| 一棟アパート | 6〜8％ | 収益性は上がるが管理と修繕が重い |
| 築古戸建て | 8〜12％ | 数字は派手だが再現性は別問題 |
ポイントは「高いほど正義」じゃなくて、
その利回りで“長期的に回る構造”かどうかです。
都心区分は利回り低めでもOK？｜勝ち筋が“家賃以外”にある
区分マンションは利回りが低めになりがち。
でも強みは「利回り」じゃなく、ここです。
- 賃貸需要が読みやすい（埋まり続ける確率が高い）
- 管理の手間が少ない（初心者が疲れにくい）
- 出口（売却）を作りやすい（資産として動かしやすい）
「老後資金をじわっと作りたい」
「完済後に家賃が残ればいい」
というタイプには、利回り4％台でも成立しやすいんです。
一棟アパートが“6〜8％”と言われやすい理由｜やることが増えるから
一棟は収益性が上がる反面、現実も増えます。
- 空室が複数出るリスク（家賃が一気に落ちる）
- 修繕の規模が大きい（屋根・外壁・共用部…）
- 管理の判断が増える（募集・入替・設備判断）
だから、表面利回りがある程度ないと、
実質利回り・キャッシュフローが痩せやすいんですね。
見るべきは「満室想定」じゃなく、
空室込み・修繕込みのシミュレーションです。
築古戸建ての利回り10％超は本物？｜テンションと現実は別で動く
利回り10％超、見た瞬間テンション上がります。
でも築古戸建ては、クセ強ジャンル。
- 退去した瞬間に家賃ゼロ（単発の空室ダメージが大きい）
- 修繕が読めない（当たり外れが出やすい）
- 売りたい時に売れないこともある（出口が弱いケース）
経験がある人が“リスク込みで回す”なら強い。
でも初心者が「利回りだけ」で飛び込むと事故りやすいので注意です。
利回りが高いのに失敗する人の共通点｜だいたいコレです
- 修繕費を軽く見ている（設備はいつか壊れる）
- 空室期間を織り込んでいない（ずっと満室は幻想）
- 金利上昇や更新時の条件変更を想定していない
- 出口（売却・借換・建替）を考えていない
利回りが高い物件ほど、どこかに「理由」があります。
その理由をスルーすると、数字の良さが逆に罠になります。
利回りが低いのに成功する人は何を見てる？｜答えは“トータル”
うまくいってる人ほど、利回りよりもここを見ています。
- 需要：埋まり続けるか
- 管理：長持ちするか
- 出口：売れるか・動かせるか
つまり「家賃＋売却」まで含めたトータルで勝てるなら、
利回り4％台でも成立します。
結論：理想利回りは「目的」で決まる｜同じ4％でも意味が違う
同じ利回り4％でも、目的が違うと適正も変わります。
- 老後の生活補助を作りたい人
- 早期リタイア（FIRE）を狙う人
- 節税が中心の人
- 相続対策が主目的の人
だから「数字を決める前に、目的を決める」が先です。
よくある質問（超ショート）
Q：安全な利回りは？
A：実質で3〜4％が一つの目安。ただし立地と融資で変わります。
Q：利回り10％超は危険？
A：危険とは限りませんが、空室・修繕・出口の確認が必須です。
Q：利回りとキャッシュフロー、どっちが大事？
A：最重要はキャッシュフロー。手残りがなければ続きません。
まとめ｜利回りは“競う数字”じゃなく「目的を叶える道具」
- 表面利回りは「入口」
- 実質利回りは「現実」
- 最重要は「キャッシュフロー＋出口戦略」
- 利回りの正解は「目的」で変わる
理想の利回りを探す旅は、やり方を間違えると終わりがありません。
でも、この順番で考えると数字に振り回されなくなります。
もしよければ、あなたの条件（エリア／自己資金／融資年数／目的）に合わせて、
「あなたの場合の利回りライン」が見えるテンプレ（チェック表）も作れます。
こんにちは、あさみでした！
