こんにちは、あさみです。
この前、久しぶりに実家へ帰ったとき、母からこんなことを言われました。
「マンションって、ずっと住むつもりで買ってるの？」と。
その瞬間、ハッとしたんです。
たしかに「家＝終の棲家」って、なんとなく刷り込まれてきましたよね。
でも今の時代、
・転勤
・働き方の変化
・子どもの独立
・親の介護
…ライフステージが変わるのは当たり前。
だから最近は、
「売却前提でマンションを買う」という考え方が、すごく現実的になっています。
今回は、
都心の不動産価格が高騰している今だからこそ知っておきたい、売却前提マンション購入の考え方を、あさみ目線で分かりやすくまとめました。
都心マンションが高すぎる今、「売却前提」という選択肢
ここ数年、都心のマンション価格は右肩上がり。
「住みたい」と「買える」の距離が、どんどん開いています。
その一方で、
✔ 将来は戸建てに住みたい
✔ 子どもが独立したら住み替えたい
✔ 仕事次第でエリアを変えたい
こんな声も増えています。
そこで重要になるのが、
「買うときから、売ることを考えておく」という視点です。
売却前提でマンションを買うとは？【基本の考え方】
売却前提のマンション購入とは、
「住みやすさ」＋「将来の出口（売却・賃貸）」をセットで考えること。
ポイントはこれです。
買うときに、売るときの勝ち筋を決めておく。
終の棲家として固定するのではなく、
人生の途中で“身動きが取れる家”を選ぶという発想です。
なぜ今、売却前提で買う人が増えているのか？
理由はシンプルです。
-
ライフスタイルが変わる前提の時代になった
-
金利・物価の変動が激しい
-
「完済＝ゴール」より「動ける状態」の方が強い
売れない・貸せない家を買ってしまうと、
人生のイベントが起きた瞬間に一気に選択肢が減ります。
逆に、出口が強い物件なら、
住み替えも賃貸もできて、家が“足かせ”になりません。
「価格」と「価値」は別モノ【ここが最大の落とし穴】
売却前提で一番大事なのは、
価格ではなく価値を見ることです。
-
価格：いま自分が払う金額
-
価値：将来、他人が払ってくれる金額
価値を決めるのは、オシャレな内装ではありません。
基本はこの3つです。
-
立地（駅距離・生活利便性）
-
管理（修繕計画・積立金・管理組合）
-
間取り（万人受けするか）
【SEO重要】資産価値が落ちにくいマンションの選び方7選
① 駅距離は徒歩10分以内が目安
徒歩5分以内は強力、10分以内なら需要は安定。
15分超は出口で苦戦しやすい傾向があります。
② 「住みたい人が多い街」か？
一時的な人気より、
通勤・買い物・医療・学校が揃う“生活動線”を重視。
③ 管理は見た目より書類を見る
-
長期修繕計画
-
修繕積立金の残高
-
管理組合の議事録
ここが弱い物件は、将来必ず響きます。
④ 総戸数がある程度ある方が安定
小規模マンションは、
大規模修繕で一時金が出やすい点に注意。
⑤ 間取りは2LDK〜3LDKが王道
尖った間取りは、売却時に買い手が限定されます。
普遍性＝出口の強さです。
⑥ 災害リスクは「将来の買い手目線」で考える
ハザードがある物件は、
自分だけでなく次の買い手も同じ不安を持ちます。
⑦ 誰が次に買うかを想像する
-
ファミリー？
-
DINKS？
-
投資家？
ターゲットが見えない物件は危険です。
新築と中古、売却前提ならどっち？
結論として多いのはこれ。
条件の良い「築3〜10年の築浅中古」がバランス最強。
理由は、
-
価格のピークを過ぎている
-
管理状態が確認できる
-
設備・耐震もまだ新しい
新築＝悪ではありませんが、
売却前提なら「条件勝負」が重要です。
売却時にかかる費用・税金も事前に知っておく
売るときに慌てないために、最低限ここは押さえましょう。
-
仲介手数料：売却価格×3％＋6万円＋税（上限）
-
印紙税
-
抵当権抹消費用
さらに重要なのが税金。
売却益が出た場合、保有期間5年超かどうかで税率が大きく変わります。
売却前提で「買ってはいけないマンション」特徴
-
駅遠で街の将来性もない
-
修繕積立金が明らかに不足
-
管理組合が機能していない
-
間取りが特殊すぎる
-
周辺に新築供給が多すぎる
-
安さしか魅力がない
これらは、出口で詰みやすい代表例です。
まとめ｜マンション購入は「ゴール」ではなく「通過点」
売却前提でマンションを買う最大のメリットは、
人生の選択肢を減らさないこと。
-
売る
-
貸す
-
住み替える
この3つを選べる状態を、先に作っておく。
都心マンションが高額になった今だからこそ、
「どう買うか」より
「どう終われるか（出口）」を意識して選んでいきましょう。
こんにちは、あさみでした。
