マンション買い替えをご検討の方へ:タイミング・つなぎ融資・ローン残高の考え方

マンション買い替え マンション買い替え

こんにちは、あさみです。

マンション購入には、

  • 賃貸マンションから分譲マンション購入
  • 一軒家から分譲マンション購入
  • 分譲マンションから分譲マンション購入

いろいろなパターンがあります。

今回は、その中から買い替えを紹介したいと思います。

買い替えは売却・購入の両方を行うため非常に難しい判断が伴います。

高く売って、安く購入する最良の結果を残すために、買い替えについて紹介したいと思います。

マンション買い替えのメリット

今住んでいるマンションから新しいマンションを購入する絶好の手段がマンション買い替えです。

不動産相場は、時代ごとに変わります。

買い替えの場合、同じタイミング・時期に行いますので、相場に左右されることがありません。

  • 不動産市況が上昇している時期では
    購入する物件も上がっていますが、売却するマンションを高く売ることができます。
  • 逆に、下落傾向の場合は、
    売却する物件は安値で買い叩かれますが、購入するマンションも安く手に入ります。

タイミングが同じである以上、費用負担に差がないため、買い替えに躊躇する必要はありません。

ただ、買い替えの順序には気を使ったほうがいいでしょう。

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マンション買い替えの種類・順番

マンション買い替えとは、その名のとおり、今住んでいるマンションを売却し、新たにマンションを購入ですが、買い替えにも種類・順序があります。

それが、

  • 先行購入:買いが先
  • 先行売却:売りが先

です。

先行購入

新しく暮らす新居を先に購入するパターンです。

欲しい家が見つかったので購入。
あとから、今の家を売却という流れです。

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メリット・デメリット

先行購入・先行売却ともにメリット・デメリットを無視できません。

《先行購入》は、
先に欲しい物件を購入できるため、理想の家に住むことができます。
見つからなければ売らないという選択しもできるため、ゆっくり物件探しが可能です。

デメリットは資金計画です。
今住んでいるマンションに住宅ローン残がある場合、また、新居も住宅ローンで購入する場合、一時的にローンが重複します。
つなぎ融資や買い替えローン(住み替えローン)などを活用できるため返済額が倍増はありませんが、売却がスムーズに進まなかった場合、ローンが重しになる場合もあります。

《先行売却》は、
先に売却し、売却額が分かっている上で新しいマンションを購入するわけですから、資金に圧迫される必要がありません。
ちなみに、売却金額以上のマンションを購入したいと思っていても差額分を住宅ローンで借り入れることは可能です。

デメリットは、新居探しのスケジュールがタイトになることです。
売却が決定しない以上、新居探し・購入ができません。
売却時の売買契約を締結し、そこから引渡しまでの期間はお互いの合意のもとに決定されますが、3ヶ月程度が一般的です。
要するに3ヶ月で新しいマンション探し、申込、購入、引渡し、引越しを行わなければならないということです。

マンション買い替えのローン・つなぎ融資

先行購入で少し出てきました買い替えローン・つなぎ融資。

購入したいマンションがあるのに、先に売却しないと返済ができない。

そこで活用できるのが、買換保障やつなぎ融資です。

野村の仲介(ノムコム)の動画の参照を

【ノムコムのマンション査定】
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マンション買い替え つなぎ融資

マンション買い替えのスケジュール

理想的なマンション買い替えにスケジュールにはなりますが、基本的な買い替えのスケジュールです。

《先行売却》《先行購入》
【売】売却査定【買】物件探し
【売】媒介契約締結【買】購入申込
【売】売却活動【買】売買契約
【売】内覧・購入申込【売】売却査定
【買】新居探し【売】媒介契約締結
【売】売買契約(売却物件)【売】売却活動
【買】新居申込【買】新居に引っ越し
【買】売買契約【売】内覧・購入申込
【買】新居に引っ越し【売】売買契約(売却物件)
【売】引渡し【売】引渡し
【売・買】決済【売】決済

マンション買い替え 体験談

私が住み替えを考えたのは、駅に近いマンションに売り物件を見つけたからです。

今住んでいるマンションはタワーマンションで景観もよかったですが、駅までの距離が6分と若干遠かったので駅から3分、駅近のマンションに魅力を感じたからです。

買換えということで、今住んでいるマンションがどれくらいで売れるか?確認したところ、
高くて6000万円、安くても5000万円の間だったので、駅近マンションの中層階5000万円への買換えを本格的に検討しました。

不動産屋に相談したところ、今住んでいるマンションも人気のマンション・需要があるということで、買換えは問題ないとのことでした。

購入するマンションの引渡しまでは4ヶ月だったので、その間に売却を確定するために大手不動産会社に専任媒介契約を結びました。

売却も購入もスムーズに行え満足です。

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マンション買い替え:まとめ

マンション買い替えを簡単に説明、体験談も紹介しました。

体験談では、自宅マンションの質がよかったことで売却がスムーズにすすみましたが、物件によってはなかなか売れなかったり、引渡しまでいい物件にめぐり合えず、仮住まいに引っ越し、新しい物件を探すなどさまざまです。

また、補足として、買換え時の不動産会社選びは、売りも買いも同じ不動産会社にお願いするほうが、手続きや融通を聞いてもらいやすくおすすめです。

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