あさみです。
中古マンションを売却するときの不動産会社選び、非常に悩むと思います。
大手不動産会社と言っても、1社や2社じゃないし・・・。
中小の不動産屋、地元の不動産屋などまで、幅を広げると数十社・数百社になります。
以前、大手不動産会社のメリットを紹介しましたが、
今回は、少し視点を変えて
媒介契約のないマンションを買主に紹介しない！？
という観点から不動産会社の選び方を紹介します。
媒介契約のないマンション：不動産会社の選び方
不動産売却における媒介契約は、
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
があり、各々メリット・デメリットがあります。
- 1社に任せてガッツリ行う
- 複数の不動産屋に競争してもらう
わけですが、
不動産屋側の立場になると、結論は1つだけです。
一般だろうと専任媒介だろうと、
媒介契約のないマンションは、基本的に買主を紹介しない！！
リクエストがあり内覧・紹介しても、売買締結は阻止する
不動産屋がコメントはないでしょうが、本心はこれです。
媒介契約のないマンション”A”の内覧のお問い合わせがあった場合、
しかし、媒介契約のある同等のマンション”B”が近隣にあります。
この場合、不動産屋はどのような動きをするでしょうか？
マンションAを紹介しますが、一緒にマンションBも紹介します。
そして、気づかれないように、マンションAをディスリ、マンションBをオススメします。
これはなぜか？
不動産屋は仲介手数料が売り上げです。
- マンションAは媒介契約がないので仲介手数料は、買主からだけです（片手）
- マンションBは媒介契約があるので、仲介手数料は、売主・買主から両方です（両手）
お互い5000万円の物件の場合、
- マンションAでは、買主から3%（仲介手数料150万円）
- マンションBでは、売主と買主から3%ずつ（仲介手数料300万円）
マンションBをなんとしてでも売ろうとする意図に疑う余地はありません。
あたなのマンションがAマンションになってない？
ということで、
マンションAとマンションBの関係をみると、媒介契約の考え方として、別の視点で考えることもできます。
自宅マンションと同等なマンション、条件に合う物件の仲介（媒介契約）をしている不動産会社にお問い合わせします。
条件に合う物件は
- 駅：メインの駅・隣駅
- エリア：隣町まで
- 価格帯：同等の価格帯
- 間取り：同じ間取り
検索すると、50社くらいの不動産会社が抽出できるでしょう。
その不動産会社と一般媒介契約を行い、お客(買主)の送客をお願いします。
ただ、レインズにも、不動産サイトにも、自社サイトにも掲載しないという条件を付けて。
感覚としては、知り合いに
- いい買主いたら紹介して！
- 仲介手数料払うから・・
の感じです。
不動産会社としては、広告をしてバンバン売りたいと思うでしょう。
ただ、媒介契約があるだけで仲介手数料の権利もありますし、比較対象となる物件になります。
- レインズに載っていない物件
- スーモなどのポータルサイトに掲載されていない物件
という、表に出てこない物件というのは、このような形で不動産会社が保有しています。
誰にも知られたくない場合も
誰にも知られずにマンション売却を行うときも、このテクニックは活用できます。
売却しているのを表に出したくないという人もいるでしょう。
しかし、売却したい。
この場合、1社の媒介契約だと
広告を使えないため、レインズ頼みになるのですが先ほど紹介したマンションAのようになってしまいかねません。
であれば、
複数の不動産会社に、内緒でマンション売却を進めてもらうことが可能となります。
自宅マンションと同等のマンションはライバル物件です。
- 人に知られず売却もできます。
- 表に出ていない物件として秘密性もあります。
それが逆にウリ情報になるかもしれませんね。
レインズにも載せないことによって、他の不動産会社にバレることはないので、秘密性も保たれます。
あさみ