マンション売却時：不動産会社との契約
マンションを売却する場合、仲介を不動産会社にお願いしますが、その契約を”媒介契約”と言います。
スムーズにマンションを売るためには、
不動産会社に間を取り持ってもらうことは重要ですし、
契約に関しても専門的・法律的なことも含まれますので売主が安心して売却活動を行えるためにも「媒介契約」は必要です。
ただ、その「媒介契約」は、
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
3種類があります。
一般媒介契約とは？
一般媒介契約は、
マンション売却の仲介を複数の不動産会社にお願いできるというものです。
レインズと告知の義務として、ともに任意となっています。
専任媒介契約とは？
専任媒介契約は
一般媒介契約と対照的に、マンション売却の仲介を1社の不動産会社にお願いするというものです。
レインズと告知の義務として、7営業日以内にレインズに登録、2週間に1回以上の報告義務があります。
専属専任媒介契約とは？
専属専任媒介契約は
専任媒介契約と違いが少ないのですが、マンション売却の仲介を1社の不動産会社にお願いするとともに、自分で買い主を見つけた場合も媒介契約している不動産会社を通さないといけないというものです。
レインズと告知の義務として、5営業日以内にレインズに登録、1週間に1回以上の報告義務があります。
不動産会社との媒介契約：メリット・デメリット
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
おのおの媒介契約にはメリット・デメリットがありますので、紹介したいと思います。
一般媒介契約のメリット・デメリット
一般媒介契約のメリット
一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却依頼が可能なので、
- ネットの広告・ポータルサイトの掲載が増えます。
- 各不動産会社が持っている顧客にアピールが可能です。
- 複数の会社を競い合わせることが可能です。
一般媒介契約のデメリット
モチベーションの低下
仲介手数料で成り立っている不動産会社ですが、競合が増えすぎると成約の可能性が減ります。
よって、モチベーションの低下につながります
広告
スーモやアットホームなどのポータルサイトへの広告費用は不動産会社持ちです。
よって、掲載を控えるなど、悪循環に陥る場合があります。
伝達事項
複数の不動産会社ということで、
- 価格変更
- 内覧の調整
などの連絡事項の手間が増えます。
専任媒介契約（専属専任媒介契約）のメリット・デメリット
専任媒介契約のメリット・デメリットを紹介する前に、不動産会社が受け取る仲介手数料を紹介すると、
不動産会社は、マンションの売却が締結すると
- 売主からの仲介手数料（最高3%）
- 買主からの仲介手数料（最高3%）
双方から仲介手数料が発生します。
この受け取りに関しては、
- 媒介契約をしている不動産会社が買主を見つけた場合
- 他の不動産会社が買主を見つけた場合
によって変わってきます。
- 媒介契約をしている不動産会社が買主を見つけた場合（両手取引）は
売主からも買主から仲介手数料を受けることができる - 他の不動産会社が買主を見つけた場合（片手取引）は
・媒介契約をしている不動産会社が売主から仲介手数料
・買主を見つけた不動産会社が買主から仲介手数料
となります。
この仲介手数料の受け取りの差が、メリット・デメリットに大きく左右します。
専任媒介契約のメリット
専任媒介契約の場合、不動産会社は確実に売主から仲介手数料をもらう権利が有されます。
よって、専任媒介契約専用のオプションの活用が可能です。
オプションの活用
- プロによる室内の片づけ・収納のサービス
- 水回りのクリーニングサービス
- ハウスクリーニング
- 床の清潔・フローリングコーティング
- トランクルームサービス
などを無料で活用できるため、
- 部屋をキレイに見せる
- 部屋を広く見せる
- 部屋の印象を良くする
など、売りやすい部屋作りが可能です。
状況の把握・判断が容易
専任媒介契約は不動産会社とのマンツーマンの売却活動です。
伝達や意思疎通など密な関係ですので、状況の把握、判断がスピーディです。
専任媒介契約のデメリット
専任媒介契約のデメリットとして、
不動産会社選び
専任媒介契約は、3ヵ月に1度の更新のタイミング以外、簡単に解除できません。
一向にお問い合わせや内覧の予約は入らないなど、不動産会社選びに失敗すると、売却に時間がかかります。
囲い込み
不動産会社による妨害行為、それが囲い込みです。
上で仲介手数料の比較をしましたが、不動産会社としては、
- 売主からも
- 買主からも
両方から仲介手数料（両手取引）からもらいたいものです。
- 3%なのか？
- 6%なのか？
1億円の物件で、
- 300万円
- 600万円
の差になります。
よって、両手取引にするために、他の不動産会社からのお問い合わせを遮断します。
お問い合わせがあっても
- 売買が成立した
- 売主が売るのを辞めた
- 返事をなかなかしない
- 内覧の調整を妨害する
など、他社からの紹介で売買締結を阻みます。
この囲い込みに関しては昔からの悪しき習慣として、今でも脈々と受け継がれています。
マンション売却時の媒介契約：どちらがいいのか？
マンション売却は、不動産会社との関係は非常に重要です。
よって、媒介契約の考え方を軽視してはいけません。
一般媒介契約・専任媒介契約、どちらがいいのか？考えると思います。
もし、初めてマンション売却を行うのであれば、
たくさんの不動産会社の担当者と会い、一番信頼できそうな担当者と専任媒介契約を組み、マンション売却の流れをしっかり把握するといいと思います。
そして、大手不動産会社が持っているオプション、ハウスクリーニングやホームステージングを活用するといいと思います。
専任媒介契約の3ヶ月の期間は意外とあっという間ですが、いいまかな流れを確認できると思います。
3ヵ月後、その知識をもとに、継続、一般媒介に変更などの意思決定をするといいと思います。
マンション売却時の不動産会社との媒介契約まとめ
媒介契約について、簡単に紹介しましたが、
売り方はさまざまであるため、一般がいい場合も、専任がいい場合もあります。
売りやすい立地・価格の物件は、一般媒介契約のほうが、モチベーションの高い不動産会社がガンガン売却にむけて動いてくれます。
売れにくい立地の場合は、専任媒介で少しでも露出を高め、また、オプションを活用し他と差別化をしたほうがいいでしょう。
いずれにしても、
- たくさんの買主に物件情報が行き届き
- 室内を見た買主が、他との差別化・印象良くみられる
が基本です。