媒介契約のないマンションは紹介されない!?不動産会社の選び方:漁夫の利”媒介契約”を考える

漁夫の利”媒介契約” 不動産会社との契約

あさみです。

中古マンションを売却するときの不動産会社選び、非常に悩むと思います。

大手不動産会社と言っても、1社や2社じゃないし・・・。

中小の不動産屋、地元の不動産屋などまで、幅を広げると数十社・数百社になります。

以前、大手不動産会社のメリットを紹介しましたが、
今回は、少し視点を変えて

不動産屋は、
媒介契約のないマンションを買主に紹介しない!?

という観点から不動産会社の選び方を紹介します。

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媒介契約のないマンション:不動産会社の選び方

不動産売却における媒介契約は、

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

があり、各々メリット・デメリットがあります。

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  • 1社に任せてガッツリ行う
  • 複数の不動産屋に競争してもらう

わけですが、
不動産屋側の立場になると、結論は1つだけです。


一般だろうと専任媒介だろうと、

媒介契約のないマンションは、基本的に買主を紹介しない!!

リクエストがあり内覧・紹介しても、売買締結は阻止する

不動産屋がコメントはないでしょうが、本心はこれです。

たとえば、
媒介契約のないマンション”A”の内覧のお問い合わせがあった場合、

しかし、媒介契約のある同等のマンション”B”が近隣にあります。

この場合、不動産屋はどのような動きをするでしょうか?

マンションAを紹介しますが、一緒にマンションBも紹介します。

そして、気づかれないように、マンションAをディスリ、マンションBをオススメします。

これはなぜか?

不動産屋は仲介手数料が売り上げです。

  • マンションAは媒介契約がないので仲介手数料は、買主からだけです(片手)
  • マンションBは媒介契約があるので、仲介手数料は、売主・買主から両方です(両手)
具体的に数字に出すと
お互い5000万円の物件の場合、

  • マンションAでは、買主から3%(仲介手数料150万円
  • マンションBでは、売主と買主から3%ずつ(仲介手数料300万円

マンションBをなんとしてでも売ろうとする意図に疑う余地はありません。

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あたなのマンションがAマンションになってない?

ということで、
マンションAとマンションBの関係をみると、媒介契約の考え方として、別の視点で考えることもできます。

急ぎで売却をしないのであれば、
自宅マンションと同等なマンション、条件に合う物件の仲介(媒介契約)をしている不動産会社にお問い合わせします。

条件に合う物件は

  • 駅:メインの駅・隣駅
  • エリア:隣町まで
  • 価格帯:同等の価格帯
  • 間取り:同じ間取り

検索すると、50社くらいの不動産会社が抽出できるでしょう。

その不動産会社と一般媒介契約を行い、お客(買主)の送客をお願いします。

ただ、レインズにも、不動産サイトにも、自社サイトにも掲載しないという条件を付けて。

感覚としては、知り合いに

  • いい買主いたら紹介して!
  • 仲介手数料払うから・・

の感じです。

不動産会社としては、広告をしてバンバン売りたいと思うでしょう。
ただ、媒介契約があるだけで仲介手数料の権利もありますし、比較対象となる物件になります。

実は、

  • レインズに載っていない物件
  • スーモなどのポータルサイトに掲載されていない物件

という、表に出てこない物件というのは、このような形で不動産会社が保有しています。

誰にも知られたくない場合も

誰にも知られずにマンション売却を行うときも、このテクニックは活用できます。

売却しているのを表に出したくないという人もいるでしょう。

しかし、売却したい。

この場合、1社の媒介契約だと
広告を使えないため、レインズ頼みになるのですが先ほど紹介したマンションAのようになってしまいかねません。

であれば、
複数の不動産会社に、内緒でマンション売却を進めてもらうことが可能となります。

自宅マンションと同等のマンションはライバル物件です。

そのライバル物件の内覧のついでに自宅マンションも紹介してもらえるわけですから、

  • 人に知られず売却もできます。
  • 表に出ていない物件として秘密性もあります。

それが逆にウリ情報になるかもしれませんね。

レインズにも載せないことによって、他の不動産会社にバレることはないので、秘密性も保たれます。

あさみ

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