「このマンション、条件はいいのに…」と感じたことありませんか？
最近、ニュースで
「マンション修繕費の高騰」「修繕積立金の不足問題」
といった話題をよく見かけるようになりました。
資材価格や人件費の上昇で、
10年前に立てた修繕計画がもう現実に合わなくなっている──
そんなマンションが、実はかなり増えています。
はじめまして。
不動産の話になると、つい資料を読み込みすぎてしまうあさみです。
中古マンション探しをしていると、こんな物件に出会いませんか？
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駅距離も悪くない
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価格も予算内
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築年数もギリOK
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間取りも好み
なのに、なぜか決めきれない。
胸の奥に「うーん……」が残る。
その違和感、かなりの確率で正解です。
そして原因は、
立地でも価格でもなく
マンションの“将来の体力”が見えないことだったりします。
中古マンションの本当の差は「今」じゃなく「これから」に出る
中古マンション選びで多くの人が重視するのは、
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立地
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価格
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築年数
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内装のきれいさ
でも、実際に住み始めてから・売ろうとしたときに効いてくるのは、
もっと地味な部分です。
それが、
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長期修繕計画
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修繕積立金
この2つ。
言い換えるなら、
このマンションは、これから何十年もちゃんと自分で立っていられるか？
という“体力チェック”です。
長期修繕計画って、難しい資料じゃありません
「長期修繕計画」と聞くと、
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専門用語が多そう
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数字だらけで分からなそう
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正直、読む気がしない
って思いますよね。
でも本質はとてもシンプルです。
これは
「いつ・どこを・いくらで直す予定か」
を書いた予定表。
そして本当に見るべきなのは、
その予定を、ちゃんと実行できるお金の準備ができているか？
という一点だけ。
修繕が必要かどうかではありません。
必要な修繕を、揉めずに・先延ばしせずにできる状態か
ここが重要です。
あさみの実体験：資料1通で「売却」を考えた話
少し個人的な話をします。
以前、私が関わっていた中古マンションで、
管理組合からこんな資料が届きました。
「長期修繕計画の見直しについて」
「将来の修繕費が当初想定より増える可能性があります」
「積立金を上げるか、一時金を徴収するか検討します」
その時に感じたのは、
「今すぐ困る」じゃなくて、
これ、何年おきに同じ話になるな……
という未来でした。
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建設費は上がる
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人件費も上がる
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でも住民の合意形成は、年々むずかしくなる
この構図、かなり危険です。
結果的に私は、
「住めるかどうか」より
資産としての出口が細くなる前に動く
という判断をしました。
この経験で思ったんです。
長期修繕計画は、
未来のトラブルを事前に見せてくれる地図だな、と。
中古マンション購入で本当に怖いのは「買った後」
購入前は、どうしてもローンや価格に意識が向きます。
でも、買った後に効いてくるのはこういう話です。
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修繕積立金が足りず、一時金の請求
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大規模修繕が延期され、建物の印象が悪化
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管理状態が評価されず、売却時に苦戦
これ、
居住用でも投資用でも共通してしんどいんですよね。
3分でできる｜中古マンション“地雷回避”チェック
ここからは超・実践編です。
① 長期修繕計画は「最新版」か？
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5年以上更新されていない → 要注意
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最近見直されている → プラス評価
② 大規模修繕の履歴が資料で確認できるか？
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工事報告書・総会資料あり → 安心
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「たぶんやってます」 → 黄色信号
③ 次回修繕の「時期＋費用＋財源」が説明できるか？
ここが曖昧なマンションは、
将来ほぼ確実に揉めます。
④ 修繕積立金、安すぎない？
安い＝良い、ではありません。
安い理由を説明できない安さが一番危険。
⑤ 重要事項調査報告書で見るのはこの3つだけ
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積立金残高
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滞納状況
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直近・次回の大規模修繕
ここで説明が濁るなら、
一歩引いて考える価値ありです。
「撤退寄り」で考えたほうがいいマンションの特徴
正直に言います。
次の3つが揃うと、
買った後にしんどくなる確率が一気に上がります。
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計画が古い or 形だけ
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将来収支が説明できない
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値上げや一時金の話が止まっている
条件が良い物件ほど、
ここで転ぶとダメージが大きい。
中古マンションは「出口」で差がつく
住むだけでも、
売らないつもりでも。
マンションは人生の中で、
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住み替え
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相続
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売却
が起こる可能性をゼロにはできません。
管理が強いマンションは、
説明できる
↓
不安が少ない
↓
買い手が付きやすい
逆に管理が弱いと、
説明できない
↓
不安が増える
↓
価格調整が必要
この差、あとから効いてきます。
まとめ｜その違和感は、資料で確かめられる
中古マンション探しって、本当に疲れますよね。
でも、最後にこれだけは伝えたいです。
立地や価格で迷う前に、
修繕計画と積立金の整合性を見てください。
ここが強い物件は、
迷ったときの判断材料になります。
逆にここが弱い物件は、
どれだけ条件が良くても
未来に「しんどいイベント」が起こる確率が上がります。
あなたの違和感は、気のせいじゃありません。
ちゃんと資料で裏付けられる不安です。
遠慮しなくて大丈夫。
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「資料ください」
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「残高見せてください」
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「議事録ありますか？」
これ、全部言っていい質問です。
中古マンション選びは、
“感覚”と“数字”の両方を味方につけた人が、最後に安心します。
