こんにちは。たびたび、あさみです。
最近ほんとに増えてるんですよ。
「ワンルーム投資ってどうですか？」って相談。
ここ数年、物価は上がるのに給料は劇的には増えない。
さらに金利の話もチラチラ聞こえてくる。
そんな空気の中で、SNSやYouTubeを見ると「不労所得」「家賃収入で老後安心」みたいな投稿が流れてくるじゃないですか。
でも、あさみ的にまず言いたいのはこれ。
ワンルームマンション投資は「儲かる人」と「儲からない人」が、わりとハッキリ分かれる投資です。
この記事では、よくある“夢のイメージ”だけじゃなく、
現実に起きがちな落とし穴と、損を遠ざける考え方を、ポップに（でも中身はガチで）まとめます。
結論：ワンルームマンション投資は「儲からない」こともある。でも、条件次第で勝てる
いきなり結論からいきます。
- 新築ワンルームを“よく分からないまま”買うと、儲からない確率が上がる
- 収益の敵は「金利」「管理費・修繕積立金」「空室」「売却の出口」
- 勝ち筋は「割高を避ける」「エリアを絞る」「出口まで設計する」
つまり、ワンルームは「買っただけで勝ち」ではなく、
買う前の設計で8割決まるタイプの投資です。
なぜ「ワンルームマンション投資は儲からない」と言われるのか？4つの理由
ワンルーム投資が揉めやすいのは、投資の性質がシンプルだからです。
家賃収入は大きく伸びにくいのに、コストはじわじわ上がる。
だから、ちょっとズレるだけで「黒字予定→持ち出し」に変わります。
理由1：利回りが低く、最初から“余白”が小さい
都心ワンルームは需要が強い反面、物件価格が高くなりやすい。
すると表面利回りは控えめになり、手残りが薄い構造になります。
つまり、ちょっとした変化（空室1か月、修繕積立金の増額、金利上昇）で、
収支が簡単に崩れます。
理由2：管理費・修繕積立金が上がると、地味に効く
初心者が見落としやすいのがここ。
ワンルームは「管理を丸投げできる」反面、毎月の固定コストも必ず発生します。
- 管理費
- 修繕積立金（築年数が進むと上がりやすい）
- 賃貸管理手数料
「家賃＝利益」じゃなく、
家賃 −（ローン＋管理費＋修繕積立金＋税金）＝手残りです。
理由3：空室・家賃滞納はゼロじゃない（むしろ普通に起きる）
都心は強い。けど、絶対ではありません。
転勤・退去は毎年起きますし、募集タイミングによっては空室が長引くこともあります。
空室1〜2か月でも、ローン返済は止まりません。
「想定外が起きたら詰む設計」になっていると、一気に苦しくなります。
理由4：売却（出口）が思ったより難しいことがある
ワンルーム投資で見落とされがちなのが「出口」。
売却できない・売れても思ったより安い、が起きると、投資の評価が一気に悪くなります。
- 築年数が進むと、買い手が限定される
- 同じエリアに競合物件が多いと、価格勝負になりやすい
- 新築は買った瞬間に“中古扱い”で価格が落ちやすい
「家賃だけ見て買った人」が損しやすい最大の理由がここです。
それでも人気な理由：ワンルームマンション投資のメリットは確かにある
ここまで読むと「じゃあやめた方がいいの？」と思うかもですが、
ワンルームが支持されるのも事実。理由はちゃんとあります。
メリット1：管理を委託できて、手間が少ない
本業が忙しい会社員でも回しやすいのは大きいです。
基本的にやることは「報告を確認」「収支をチェック」くらい。
メリット2：都心は単身需要が強く、賃貸が成立しやすい
大学・オフィス街・ターミナル駅周辺など、単身需要が固い場所は確かに強いです。
当たり前ですが、需要がある場所は投資でも強い。
メリット3：ローンを活用できる（資産形成のスピードが上がる）
自己資金だけだと買えない規模の資産を持てるのが不動産の強み。
ただし、ローンは“武器”にも“爆弾”にもなるので、設計が重要です。
メリット4：団信で「万が一の保障」を兼ねることがある
ローン契約に団信が付くことで、万が一の際にローン残債がゼロになり、
家族に物件が残るケースもあります（保険的な側面）。
メリット5：インフレ時代の「実物資産」として保有できる
現金だけだと物価上昇で目減りしやすい。
不動産は実物資産として、インフレ局面で相対的に強い場面があります。
初心者が損しないための「ワンルーム投資の勝ち方」4ルール
ここからが一番大事です。
ワンルームで事故る人は、だいたい「ルールを知らずに買う」。
ルール1：新築を“雰囲気”で買わない（価格が上乗せされやすい）
新築はきれいで魅力的。だけど、販売経費が乗って割高になりがち。
「買って数年で売ったらマイナス」は普通に起きます。
狙うなら、価格が落ち着いた中古・築浅中古も含めて比較するのが現実的です。
ルール2：エリアは“需要”で決める（最重要）
ワンルームの入居者は単身者が中心。
だから、需要がある場所を選ぶのが最優先です。
- 駅距離
- 都心アクセス
- 大学・オフィス街・再開発の動き
- 周辺の賃貸供給（ライバル物件の多さ）
ルール3：収支は“悲観寄り”で組む（楽観は事故る）
ワンルームの怖さは、余白が小さいこと。
だからこそ、収支は控えめに見積もるのが正解です。
- 空室は年に1回は起きる前提で
- 家賃下落も少し入れておく
- 管理費・修繕積立金は上がる前提で
- 金利上昇も“可能性”として織り込む
ルール4：出口（売却）を「最初から」設計する
買う前に、これを決めておくのが超重要です。
- いつ売るのか（5年・10年・15年）
- その時、誰が買うのか（投資家？実需？）
- 売れる価格帯はどのラインか
出口が読めない物件は、家賃が入っていても不安が消えません。
中立比較：ワンルーム投資は「目的」で向き不向きが変わる
| 投資目的 | ワンルーム投資 | 向き/不向き | ポイント |
|---|---|---|---|
| 手間を減らして不動産を持ちたい | 管理委託しやすい | 向き | ただし収支の余白は要チェック |
| 毎月のキャッシュフローを増やしたい | 利回りが低めになりやすい | 不向き寄り | 持ち出しにならない設計が必須 |
| 資産価値を落とさず売却も狙いたい | 出口が難しい物件もある | 物件次第 | エリアと築年数、供給量で差が出る |
| 短期で大きく儲けたい | 値上がりは限定的 | 不向き | 短期売却で利益は狙いにくい |
まとめ：ワンルームマンション投資は「買い方」で未来が分かれる
ワンルームマンション投資は、たしかに「儲からない」と言われることがあります。
でもそれは、投資そのものが悪いというより、買い方が雑だと負けやすいという話です。
- 新築を勢いで買う → 失敗しやすい
- 需要のあるエリアで、出口まで設計して買う → 勝ちやすい
- 収支は悲観寄りで組む → 想定外に強くなる
最後に、あさみから一言。
「不労所得」に見えるものほど、最初の設計で全部決まります。
ワンルーム投資は、買った瞬間に勝つゲームじゃなく、
“事故らない設計”をした人が、静かに勝つゲームです。
