マンションをいつ買うべき
マンショントーク代表：”あさみ”です。
マンションの購入のタイミングは、非常に考えものです。
- 景気が良い時は、地価も上がっているので、安くなったら購入したいと感じ
- 景気が悪い時は、まだまだ地価が下がると、購入をためらい
その判断に悩むものです。
しかし、答えは出ています。
マンションの買い時はいつ？？
それは、欲しいと思った時です！
欲しいと思った時？
マンション・家など不動産は人生の中でそうたくさん購入ものではありません。
35年の住宅ローンを組んで買うとなれば、人生で一番大きな買い物と言われるのも納得でしょう。
だからこそ、その購入のタイミングに悩むわけすが、欲しいと思った時に買わないと買えなく恐れがあるのも不動産です。
欲しいと思った時は、それなりの計算のもとに購入の意思を持っているはずです。
- 賃貸マンションの家賃を払うのであればマンションを購入したい
- 仕事も順調だし、住宅ローンの審査も心配ないので不動産をもちたい
- 子供も大きくなって、少し大きな部屋に住みたいので家を買いたい
購入の意図として間違っていません。
マンションをいつ買うべきか？それ以上に
よって、購入したいと思った時に、マンション購入を積極的に進めるといいと思います。
しかし、マンション購入のポイントは、いつ買うべきか？
よりも、
どの物件を購入するか？
の方が重要です。
どの物件を購入するか？
マンションを購入するということは資産を持つということになります。
その資産をしっかり活かす必要があります。
よって、資産価値を下げない物件を購入しなくてはなりません。
判断ポイントは以下の項目
- 新築・中古
- 立地
- 間取り
- 老後の判断
少なくとも上記の４つは、判断ポイントとして重要視したいところです。
新築・中古
- 新築マンションがいいか？
- 中古マンションがいいか？
答えは中古です。
現在、竣工している新築マンションは、震災以降、人件費・資材費の高騰で材料自体が割高になっています。
よって、
- 販売価格に上乗せされている
- 材料の質・素材をワンランク・ツーランク下げている
- 間取りを小さく区切っている
など、新しいのは間違いないですが、5年・10年後にボロが出やすいマンションでもあります。
さらに、都心では地価高騰により、場所の確保が難しく、好立地物件が出てきません。
新築マンションに3000万円出すのであれば、
- 築浅（築5年）の2500万円のマンション
- 築15年の2000万円のマンションに150万かけてリフォーム
の方が、断然、おすすめです。
立地
資産価値を大きく左右するのが立地です。
駅から徒歩圏内は当たり前、できれば5分以内、3分以内なら最高という状況です。
地価が上がっている都心であっても、駅からバスを利用する地域は、現状、下落傾向が見えています。
今後、高齢化社会となれば、駅へのアクセスは非常に重要となってきます。
できれば、その駅が複数の線が通っていれば、尚更でしょう。
室内・間取り
間取りに関しては、購入時にそれほど意識する必要はありません。
4に暮らしであれば、2LDK 、3LDKなど一般的でしょうし、家族の人数によってその間取りが決定されるのも自然です。
しかし、購入時ではなく、売却時のことを考えるのもマンション購入のポイントです。
- 使勝手が悪い2LDK
- 無駄に梁が多い2LDK
これでは、売却に苦労します。
よって、室内の作りがどうなっているのか？
売却時を意識して、室内・間取りを見極めたいところです。
老後の判断
最後に老後の判断です。
不動産は、購入がはじまりであれば、売却が出口です。
相続したとしても、いずれ売却になる運命です。
そこで考えるのが、老後の生活です。
- 老後、この場所に住み続けるか？
- 老後は、別の場所で生活するか？
もちろん、子供がいれば、それなりに大きくなれば家を出ていくでしょう。
となれば、もっとコンパクトなマンションに住み替えるかもしれません。
ただ、購入時に、何となくイメージしておくと、購入に対して明確な理想が見えてきます。
老後、住み続けるのであれば、
- 坂の少ない街を選択したほうがいいでしょう。
- 駅からの距離だけでなく、スーパー・コンビニ・病院なども近いほうがいいでしょう。
など、イメージできると思います。
そのイメージを持って購入し、もし、売却となった場合でも、売りやすいシチュエーションを作れます。
マンション購入いつ買うの？今しかない場合も・・
マンションの購入において、いつでも買えると思ったら大間違いです。
多くの人は住宅ローンを組んで購入するわけですが、そのローンの審査において当たり前ですが、年収は見られます。
年収の8倍くらいが融資の目途なのですが、それだけではありません。
勤続年数
陥りやすい事象として、勤続年数があります。
基本的に、勤続年数1年未満では、年収が高くても審査にとおりません。
2,3年の場合も難しく、会社の規模などを見られます。
逆に、小さな会社であっても、築年数10年以上、直近3年の年収がしっかりしていれば問題なく審査に受かります。
よって、転職を検討している人は、転職する前の今しかない！とも言えます。
減俸前
上記のことを逆手にとって考えると、減俸の可能性がある場合も、早めにローンの審査を通して購入するのはありだと思います。
十分な現預金はあるけど、低金利の今だからこそ、住宅ローンでマンションを購入したいという人もいるでしょう。
となれば、年収が下がる前の今が、購入のタイミングだとも言えます。
低金利
金利の話が出たので、低金利の話も付け加えましょう。
現状、空前の低金利です。
よって、マンションを購入の絶好なタイミングでもあります。
金利のことを考えたことあるでしょうか？
例えば、5000万円の住宅ローンを借入期間を30年を想定とした場合、
- 住宅ローン：0.5%の場合の総返済額：5400万円
- 住宅ローン：3%の場合の総返済額：7600万円
になります。
実に、2000万円以上の返済額の差になります。
ちなみに、毎月の返済額は
0.5%の場合、約15万円
3%の場合、約20万円
です。
マンションの買い時はいつなのか？：終わりに
マンションの買い時はいつ？
というタイトルで、買い時と購入のタイミングだけでなく、それ以上に考えるべきことを簡単に紹介しました。
不動産は、間違った場所を買わなければゼロにはなりません。
地価が上昇している場所にはそれなりに理由があり、地価が下落している場所にも理由があります。
マンションは、
- スーパーで商品を買うというものとは違います
- メルカリで簡単に売れるものでもありません
気軽に売り替えできないからこそ、タイミング以上に、出口戦略でもある売却も意識して購入するといいでしょう。
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マンショントーク：あさみ