こんにちは、あさみです。
ミスドの堂島ロールを昨日、食べました。
それも、5種類とも。
唯一、
ストロベリー・ド・ダブルクリームは、甘味と酸味のバランスが良かったですが、
結論的には、”堂島ロールの良さを打ち消す、天才現る”
って感じで残念でした。
不動産投資の物件選び
不動産投資について、
いろいろ勉強していると物件選びの難しさに直面すると思います。
- 立地
- 利回り
- 築年数
など、
- 居住用マンションを購入
- 投資マンション購入
似ているようで似ていないことがたくさんあります。
そこで、今回は、不動産投資の物件選びを紹介したいと思います。
物件選びがマンション投資の基本
不動産投資の物件選びで
居住用マンション購入と大きく違うのは、その場所に住まないということでしょう。
ということで、
住みたいエリアである必要がないわけです。
- マンションの価格と賃料を比較し表面利回りの計算
- 管理費や修繕積立金や固定資産税などを見据えた実質利回りの計算
この計算をベースに物件選びをするわけですから、実際に現地を知らないことは多々あります。
- 現地・物件の確認
- ローン借り入れ・ローン返済
- 周辺の詳細な状況
- 管理の状態確認
など、物件購入の有無を本格的に決定していきます。
最近では、
年収500万円以上の不動産投資としてワンルームマンション投資も人気です。
以前紹介したリノシーの場合、
都心の物件が少ないため表面利回りで4％ということもあり、
経費やローンを差っ引くと実際にはトントンということもあります。
空室期間を最短にするために、退去が決定した段階で、賃貸市場に広告を出し、
退去前に、借主候補の申し込みを取るという手法は、都心のワンルーム需要が高い立地だからできることです。
ただ、都心じゃなくても、賃貸需要はありますから、
23区外であっても、物件選びをしっかりすることで客付けで苦労することはありません。
マンション査定の物件選びのポイント
不動産投資のおける物件選びのポイントは１つや２つではありません。
- 立地
- 価格・利回り
- 物件の種別
- 物件の構造
立地
立地・場所は重要です。
住む人・借りる人がいるからこそ、賃貸事業が成り立つものです。
駅からのアクセスや住みやすい場所など、重要な要素です。
価格・利回り
不動産投資はビジネスです。
利回りは無視できません。
表面利回り・実質利回りなど、自分の財布からお金を出さなくても回っていくモデルをどう構築するか？
また、良い物件だからと言って、予算を超える物件は購入できません。
ローンの審査が下りなければなにも意味がありません。
物件の種別
- ワンルーム
- ファミリータイプ
- 一棟アパート
- ビル
- 店舗
など、その選択で物件選びに大きく変わってきます。
物件の構造
- 木造
- 鉄筋
- 鉄筋コンクリート（RC構造）
- 鉄筋鉄骨コンクリート
RC構造などよく耳にすると思います。
構造によって、法定耐用年数が変わりますので、資産価値の計算も変わってきます。
別の機会に紹介します。
もう１つ大事な物件選びは、
- 自分が住みたいか？
- そう思える物件なのか？
ということです。
物件選び、自分が住みたいか？
物件選びの１つの考え方として、
その物件に自分が住みたいか？
住むことを前提に物件を見ることです。
投資として考えると、お金のことが先行してしまいますが、
借主は、そこに住みたいか？
その視点で物件を見ます。
あなた自身が物件を見て、ここに住みたいと思える物件とは、
- 室内の雰囲気
- 住環境
- 家賃
部屋に住む設定を、その部屋の間取りに合わせて、
架空の人物像（ペルソナ）を設定します。
- OL：22歳
- 給料21万円
- 勤務地：都心通勤（通勤時間20分）
などなど。
その設定の人を自分に見立て、この部屋に住んでみたいか？
- 汚いと感じるのであれば、可愛い部屋にするために壁紙を変えてはどうか？
- エレベータがないけど、2階だから大丈夫だろう。
など、想像を豊かにします。
利回りの計算がしっかりし、
自分が住みたいと思えるマンションに仕上げることができれば、購入決定の判断ができるというわけです。
あさみ