こんにちは、あさみです。
武漢肺炎（コロナウイルス）でもやもやしたの毎日ですが、自粛を楽しんでいますか？
私は、1年後、2年後のためにいろいろ動いています。
給付や助成金、融資も含めて、ピンチになる前に最悪の状況を想定して動くのが得策です。
今は大丈夫でも
- 給料が減った
- 会社が潰れた
いつ起きるか分かりませんし、それが2年後・3年後の場合、手厚い給付や無担保・無利息の融資が受けられるかもわかりません。
ピンチだからこそ、今がチャンスでもあるのです。
そこで、今回は
武漢肺炎による不動産の動向、住宅ローンや賃貸交渉などについても紹介したいと思います。
コロナウイルスと不動産
まず、断言できるのは、
この武漢肺炎によって不動産は大幅に下落します。
この後を想定すれば、
緊急事態宣言を解除されても、V字回復は難しいでしょう。
ショボいメディア
- メディアの煽り
- 開業医のポジショントーク
- 医師会の利権
で、テレビはコロナウイルス以上におかされています。
今日のワイドショーは、
- パチンコ屋に人が集合
- 河原でバーベキュー
だから何なんだ！
自粛の本当の意味は何なんだ！
そのあたりは一切、語られません。
自粛の意味は、
- 感染経路不明の感染者を無くす
- クラスターを突き止め対処していく
家でおとなしくしていれば、家族内での感染・クラスターは後を追える。
だからこその自粛なのに、バーベキューをしている人を注意する警察官を見せるだけ・・・。
感染者数なんて、ほぼ意味ないのに、その数ばかりで
死者数や医療現場の状況は二の次。
こんなメディアばかりで、テレビ漬けの人たちが、解除後、経済活動をする活力になるとは思えません。
政府の明暗
日本の死者数は、世界から見れば奇跡的な数。
成功・失敗でいえば、成功の部類だと思う。
ただ、コロナで亡くなる人の数より、経済で亡くなる人の数のほうが多くのなるのはほぼ確実。
今、一番の問題は個人の自粛ではなく、企業の自粛による今後の景気・経済。
給料が減れば・会社が潰れれば、家賃や住宅ローンの返済が難しくなります。
コロナの前でさえ、増税によって景気の先行きが不透明、唯一オリンピック前ということで耐えていましたが
コロナによってオリンピック延期となり、さらに収束も見えない状況。
よく飲食店が取り上げられるが、
飲食店はまだいい方で、
- 雇用調整助成金で社員を守れる
- 無担保・無利子の融資は簡単に通る
- 新規ビジネス（出前・テイクアウト・お取り寄せ）へ舵取りができる
そもそも通常営業をしていないので仕入れも抑えられるため、このタイミングで資金繰りが改善する飲食店も多い。
それ以上に、
- つぶしの効かない業種
- フットワークが重い業態
の方が厳しくて、
飲食店に納入している業者は、在庫処分方法がなかったり、逃げ道がなかったり・・・。
倒産・破産者、そして自殺者を政府はどこまで許容しているのか？
経済の衰退は、不動産価格・市況に大きく影響を与えるでしょう。
コロナウイルスによる不動産への影響
今、コロナウイルスによる不動産への関心や心配は
- 住宅ローンの返済や家賃支払い
- 今後の資産価値の下落
- 購入のタイミングはいつなのか？
この辺りではないでしょうか？
住宅ローン・家賃
住宅ローンにしろ賃貸（家賃）にしろ、事前の審査があります。
年収に応じて融資が下りたり、入居の審査をパスしたり・・・。
よって、不動産市況が上下しようが給料が減らない限り圧迫されることはありません。
ただ、今大丈夫であっても、1年後・2年後どうなっているか分かりません。
今、貯金があり、それを切り崩しているようであれば、いつかショートします。
そこで、ピンチをチャンスに変えるタイミングが今です。
住宅ローン
金融機関は、コロナによる焦げ付きを最小限にしたいと考えています。
よって、返済の遅延や破産は避けたいのが現状です。
そこで、住宅ローンの見直しの絶好のタイミングです。
【モゲチェック】などの借り換えの相談もいいですが、ここではお勧めしません。
直接、金融機関に足を運び、
- 金利の見直し交渉
- 毎月の返済額の減額
- 一時的な返済額の見直し
です。
- 金利が下がれば、返済額が変わります。
- 返済金額が一時的でも減額できれば、生活の圧迫を防ぎます。
銀行からすれば、
- 誠実な人と長くお付き合いたい
- 別の機会にもまた貸し出したい
が本音です。
今、目に見えて給料が減っていないくても問題ありません。
参考サイト：モゲチェック
家賃交渉も
家賃の払いに圧迫されるのは、企業や自営業者だけではありません。
賃貸マンション・アパートに住んでいる人も、家賃交渉の絶好のタイミングです。
都心であれば、このところ家賃上昇が激しく、2・3万円、平気で上がってきました。
相場はあってないものと考えれば、不動産屋に相談するのもありでしょう。
月5000円減額を勝ち取るだけでも1年間で6万円の減額になります。
コロナによる生活スタイル
コロナウイルスによって、新しい働き方”リモートワーク”が一般化しました。
- わざわざ都心に住む必要はなくなりました。
- わざわざ社員分のデスクを確保するために広いオフィススペースを借りる必要がなくなりました。
確実に、賃貸に変化が起きるでしょう
オーナーからすれば、
今までは、何もしなくても殿様商売でしたが、これからは苦難の時期に入ります。
今後の資産価値の下落
では、今後の不動産価値の下落をどう考えたらいいか？
東日本大震災時、不動産価値は一気に下落しました。
ただ、あの時は復興という意欲がありましたし、被災地以外の自粛も一時的でした。
しかし、今回は違います。
日本全体・世界全体です。
日本がダメでも、海外勢が後押し・・・という期待もできません。
不動産としての資産価値は、需給関係がベースになります。
これまでは、売りたい人と買いたい人のバランスが良好でしたが、
今後、売らざるを得ない人が増えることが予想されます。
売らざるを得ない人は、足元を見られます。
買いたい人も、この状況で急ぎませんから、投げ売りが始まることも予想されます。
表面価格は下落幅が小さくても、激しい減額交渉で実際の売買取引時の価格は、かなり下がるでしょう。
さらに、それが一時的ではなく、時間をかけて・・・。
業種によって企業存続の時間は変わります。
雇用助成金が止まれば、リストラ・規模縮小に流れになるでしょう。
私の見立てでは、
都心のマンションは、ここ10年で3・4割ほど上昇して物件が多いですから、
- 7年前に新築時：5000万円の新築マンション
- 昨年の売却査定額：7000万円
- 1年後：5000万円（オリンピック開催前提）
- 2年後：3500万円
このあたりまで、最悪な状況として見ています。
購入のタイミングはいつなのか？
そこで、購入のタイミングですが、
- 指し値
- 競売
- 任意売却
が注目されていくと思います。
社会状況が冷え込んでいる状況で、不動産投資を考えらる人は意外とすくないので、盛り上がることはないでしょうが、
購入のタイミングが来ることは間違いないでしょう。
急いで売却しないといけない人が増えれば、指値が効きやすくなります。
100万単位で減額交渉は余裕でしょう。
住宅ローン破産が増えれば、その前段階の任意売却も増えるでしょうし、その先の競売物件も増えるでしょう。
- 安い不動産価格
- 低金利
不動産（家・マンション）を購入したいと思っていた人には絶好のタイミングでしょう。
不動産投資も、利回りが改善されるのは間違いないでしょう。
ちなみに今、不動産投資を行っている人は資金ショートしない限り、持ち続けた方がいいでしょう。
更に、タイミングを見計らって倍プッシュとは言わなくても、新たに購入し資産を健全化させるチャンスでしょう。
