こんにちは、あさみです。
不動産投資における家賃保障：サブリース。
空室でも家賃が払われるということです、投資家としては安心感のあるオプションかもしれません。
しかし、
- かぼちゃの馬車
- レオパレス
のサブリース問題で、不動産投資時のサブリースの取り扱いで悩んでいる人、少なくないかもしれません。
毎月家賃が入ってくると思ったら、
- 急にサブリース打ち切り
- 家賃保障、減額
と言われて困りますし・・・。
サブリースは必要か？
不動産投資の基本は、空室率を下げること。
常に満室が理想ですが、田舎に行けばいくほど需給関係が悪くなり空室も目立ってきます。
そもそも活用されていなかった土地のオーナーに、
土地活用、資産運用を謳い文句にアパート経営をさせたわけですから、アパート需要があった土地での不動産投資とは異質なものがありました。
空室になるべくしてなり、サブリースにも無理があった、レオパレス側の過失と言わざるを得ません。
サブリース契約が10年保証となっていても、サブリース会社の都合で変更されてしまうわけですから、サブリースを頼る不動産投資は避けたほうがいいのではないでしょうか？
サブリースに頼らない
家賃保証という意味でサブリースは非常に安心感があるかもしれませんが、オプションの１つです。
不動産投資会社、サブリース会社によってその手数料は変わりますが、
家賃の10%、20%が、サブリース契約の手数料です。
家賃8万円のワンルームマンション投資の場合、
- 10%で8,000円（72,000円）
- 20%で16,000円（64,000円）
になってしまいます。
- 利回りの1%・2%
- ローン金利で1%・2%
にシビアなのに、10%・20%のサブリース手数料、もったいなくないですか？
私なら、サブリースに頼らない不動産投資を考えます。
筆者ならサブリースより物件にこだわる
なぜ、サブリースにこだわるのか？
それは空室のリスクを考えるからでしょう。
であれば、空室のリスクを軽減できる物件をターゲットにすればいいのです。
都心の駅近物件は、居住者が退去してもすぐに次が決まります。
先日、近所の不動産屋の社長と話す機会があったのですが
- 「物件が無くて、無くて・・・」
- 「出ても退去前に申込が3番手くらい入るし・・・」
- 「家賃も5000円くらいアップしても物が無いから・・・」
物件価格が上がっているだけでなく、賃貸需要も旺盛なのが分かりました。
もちろん、地方ではこのようなことはありませんが、
中央区・港区・千代田区・新宿区・渋谷区の駅から近い物件は、人口減少の心配が無いだけにリスクは少ないでしょう。
居住者が退去しても、新しい住人が即決まれば礼金が入ってきますから、ローン返済に支障ないですし・・・。
J.P.Returns
たとえば、
不動産投資セミナーを開催しているJ.P.Returns（JPリターンズ）さんは、
- 中古マンション
- 都心限定
- 駅近物件
に絞っているため、投資をする・しない関係なくローリスクのマンション投資と言えるでしょう。
ただ、投資ですので不安要素をなくして望むのがポイントです。
- 今の年収でどれくらいの物件が購入できるのか？
- 10年後、20年後、30年後のシミュレーション
- ローン返済以外にかかる費用、急な出費の可能性
どのセミナーでも
基本的にいいことを中心に紹介しますので、ある程度質問を用意していくといいですね。
【J.P.Returnsセミナー】
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リノシー
また、J.P.Returns同様
- 中古マンション
- 都心限定
- 駅近物件
