不動産投資の家賃保障;サブリースの考え方

サブリースサブリース

こんにちは、あさみです。

不動産投資における家賃保障:サブリース。

空室でも家賃が払われるということです、投資家としては安心感のあるオプションかもしれません。

しかし、

  • かぼちゃの馬車
  • レオパレス

のサブリース問題で、不動産投資時のサブリースの取り扱いで悩んでいる人、少なくないかもしれません。

毎月家賃が入ってくると思ったら、

  • 急にサブリース打ち切り
  • 家賃保障、減額

と言われて困りますし・・・。

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サブリースは必要か?

不動産投資の基本は、空室率を下げること。

常に満室が理想ですが、田舎に行けばいくほど需給関係が悪くなり空室も目立ってきます。

レオパレスの問題も
そもそも活用されていなかった土地のオーナーに、
土地活用、資産運用を謳い文句にアパート経営をさせたわけですから、アパート需要があった土地での不動産投資とは異質なものがありました。

空室になるべくしてなり、サブリースにも無理があった、レオパレス側の過失と言わざるを得ません。

サブリース契約が10年保証となっていても、サブリース会社の都合で変更されてしまうわけですから、サブリースを頼る不動産投資は避けたほうがいいのではないでしょうか?

サブリースに頼らない

家賃保証という意味でサブリースは非常に安心感があるかもしれませんが、オプションの1つです。

不動産投資会社、サブリース会社によってその手数料は変わりますが、
家賃の10%、20%が、サブリース契約の手数料です。

要するに、
家賃8万円のワンルームマンション投資の場合、

  • 10%で8,000円(72,000円)
  • 20%で16,000円(64,000円)

になってしまいます。

  • 利回りの1%・2%
  • ローン金利で1%・2%

にシビアなのに、10%・20%のサブリース手数料、もったいなくないですか?

私なら、サブリースに頼らない不動産投資を考えます。

筆者ならサブリースより物件にこだわる

なぜ、サブリースにこだわるのか?

それは空室のリスクを考えるからでしょう。

であれば、空室のリスクを軽減できる物件をターゲットにすればいいのです。

都心の駅近物件は、居住者が退去してもすぐに次が決まります。

 

先日、近所の不動産屋の社長と話す機会があったのですが

  • 「物件が無くて、無くて・・・」
  • 「出ても退去前に申込が3番手くらい入るし・・・」
  • 「家賃も5000円くらいアップしても物が無いから・・・」

物件価格が上がっているだけでなく、賃貸需要も旺盛なのが分かりました。

 

もちろん、地方ではこのようなことはありませんが、
中央区・港区・千代田区・新宿区・渋谷区の駅から近い物件は、人口減少の心配が無いだけにリスクは少ないでしょう。

居住者が退去しても、新しい住人が即決まれば礼金が入ってきますから、ローン返済に支障ないですし・・・。

J.P.Returns

たとえば、
不動産投資セミナーを開催しているJ.P.Returns(JPリターンズ)さんは、

  • 中古マンション
  • 都心限定
  • 駅近物件

に絞っているため、投資をする・しない関係なくローリスクのマンション投資と言えるでしょう。

ただ、投資ですので不安要素をなくして望むのがポイントです。

  • 今の年収でどれくらいの物件が購入できるのか?
  • 10年後、20年後、30年後のシミュレーション
  • ローン返済以外にかかる費用、急な出費の可能性

どのセミナーでも
基本的にいいことを中心に紹介しますので、ある程度質問を用意していくといいですね。

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リノシー

また、J.P.Returns同様

  • 中古マンション
  • 都心限定
  • 駅近物件

に絞っていて、比較されがちなのが【リノシー】ですので、
2つで話を聞いて、相違の確認、質問事項の回答を聞くといいですね。

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