こんにちは、あさみです。
修繕積立金不足の記事をよく目にします。
一軒家に住んでいると、自分自身で家を管理するため、毎月、修繕積立金のような積み立てを行うことはありません。
なにか問題があったら、その時に持ち出す形で対応しますが、
集合住宅であるマンションの場合、そうはいきません。
よって、
- 大規模修繕工事
- 小規模修繕
- 故障・トラブル
等のために、事前に修繕積立金という形で、毎月プールしていくわけです。
今回は、この修繕積立金について紹介します。
修繕積立金大丈夫？
危機を煽るわけではないですが修繕積立金が不足すると
- マンションの価値が下がります
- マンションの存続が危ぶまれます
- マンションが廃墟化します
マンションの管理が行き届かなくなれば、必然的生まれる事象です。
外壁塗装をおろそかにすれば、
壁のキズ・割れ目から水が浸食します。
構造部分である金属に影響を与えたり、雨漏りを引き起こすことさえあります。
マンションで雨漏りが起きるようなことになれば、それに対する対応には膨大なお金がかかります。
小まめに修繕を繰り返すことで、大事故にならずに済んだもののおろそかにした代償となるのです。
あなたのマンション修繕積立金、大丈夫ですか？
計画は大丈夫
マンションを購入すると毎月、
- 日々の管理に当てが割れる管理費
- 修繕時に使われる修繕積立金
が徴収されます。
安ければいい訳でもなく、高ければいい訳でもありません。
大規模修繕工事は事前に計画され、それに合わせて徴収金額が設定されます。
よって、
計画に合わせた金額が修繕積立金になっているのか？
そこが問題です。
新築マンションの場合、購入者の印象を良くするために、管理費・修繕積立金が抑えられていることが多々あります。
実際に住み始めて、大規模修繕工事の計画が進むとお金が足りないということで、
修繕積立金の値上げや一時金の徴収など計画が見直されます。
よって、毎月払っているから安心だと思ったら大間違い！
しっかり、計画通りの徴収が行われているのか？
確認することも必要です。
滞納問題
大規模修繕工事の計画はしっかりされていても、お金が集まっていなければ大問題です。
それが、滞納問題です。
管理組合で、滞納者を把握していたとしても、理事会自体、持ち回りで役員をやっているマンションなどは先送りにしがちです。
早めに対処すれば、滞納額も少額なので徴収は可能かもしれませんが、長い間放っておけば額が大きくなります。
徴収が難しくなり法的手段に出るとなれば、そこに費用がかかります。
最近の場合、
相続を受けた相続人の未払いが続いたり、海外の人で連絡が取れないということもあるようです。
さらに、厄介なのが、
マンション売却時、修繕積立金の滞納があった場合、買主がそれを引き継がなくてならないということです。
マンション売却の１つの障壁になることは間違いないですし、不動産会社の告知ミスで、知らずに購入した買主が管理組合に言いがかりをつけてくることもないとは言えません。
修繕積立金不足に気づいたら
実際に、竣工されているマンションの多くは、修繕積立金不足に陥っています。
10年や12年、15年の大規模修繕工事の計画までは、計画通りであってもその先は不透明というマンションが多くあります。
さらに、また30年も経っていないタワーマンションは、今後どのようなことは起こるかわかりません。
ビルと同じ考えで言えば、大きなリスクではありませんが、修繕にかかる費用を住民で折半するわけですから、費用負担の額がどうなっていくのか？
また、ビルはベランダなどがありませんが、マンションにはあります。
修繕の幅も広くなります。
仮に今住んでいるマンションにおいて、
修繕積立金に不透明な部分を感じたら、完全に表に出る前に売却が望ましいでしょう。
公になってしまったら、売却時に告知の義務が存在します。
要するに、売却しずらい状態になります。
さらに、表にでることで、他の住民も手放す判断をするとなれば、売り続出の物件となります。
価格の値下げ合戦になれば、売りにくい状態に拍車がかかります。
マンション売却：修繕積立金
修繕積立金は意外と気づかないもので、マンションの今後を左右する大きな存在です。
マンション売却時も、買主は内覧での室内の雰囲気や価格はもちろんですが、月々のローンの返済と管理費・修繕積立金の費用は確認します。
管理費・修繕積立金が高ければ、ローンの返済に合わせて、それだけ大きな負担になります。
それでなくとも、修繕積立金は今より高くなることはあっても安くなることはありません。
となれば、売却のタイミングを逸してしまうのは大きなダメージとなるでしょう。
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- 三井のリハウス
- 野村の仲介
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ただ、
Q：大手で大丈夫？
A：中小の方がフットワークが軽く親身になってくれるとイメージもあると思います。
ただ、それは会社ではなく人の問題で大手だろうと中小だろうと同じです。
それ以上に、安心感や広告予算を考えると大手を無視することはできないでしょう。
Q：登録は面倒じゃないの？
A：登録は住所、マンション名、間取りの登録と査定する会社を選ぶだけでなので簡単です。
間取りなど平米数が分からない場合でも不動産会社が調べて算出してくれるので、大まかな数字で大丈夫です。
Q：しつこい営業が来るの？
A：査定は、実際に会うことなく、机上査定が可能です。
メールでのやり取りも可能なので相場だけを確認したいという人にもおすすめです。
今住んでいるマンション・不動産の価値を知るだけでなく、
- 近隣のマンションの売買実績
- 同じマンション内で売買状況
を確認できるので、
すまいvalueぜひ利用してみましょう。
あさみ