こんにちは、あさみです。
中古マンション売却を甘く見ていてなかなか売れずに心配になっている人いませんか？
マンションが売れない理由はいろいろあり、値下げすれば売れるというものでもありません。
今日は、内覧が入るけどなかなか申し込みが入らない、売れない原因とその改善方法を紹介します。
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中古マンションが売れない
内覧すらないということであれば、価格設定がおかしいという結論づけできますが、内覧が入るけど売れない理由はいろいろあります。
マンションが売れない理由を一覧にしてみました
- 価格が高い
- 立地が悪い
- 部屋が汚い・臭い
- 間取りの使い勝手が悪い
- 景観が悪い
- 管理・修繕に問題がある
- 築年数が古い
- 不動産屋選びに失敗している
などがあります。
立地
立地は購入者にとって特に重要視するものです。
ただ、マンションが売れない理由を立地に求めてはいけません。
立地が悪くても内覧が入っている以上、興味を持っている人がいるはずです。
仮にネガティブな立地であっても、それを超越する売りを用意することでマイナスをプラスに変えられるでしょう。
間取り・使い勝手が悪い
内覧時の印象は人それぞれ違います。
大きすぎるリビングやセパレートされ過ぎの間取りなど、間取りが要因で売れない状況になっている場合もあります。
高度成長期には、
大家族ということもあり、子供部屋、寝室、リビングなど、小さな平米数を強引に区切り、40㎡2LDKの家などもありました。
間取りによって、使勝手が悪い部屋になっているのであれば、リフォームで部屋の間取りを変更するのも１つです。
景観が悪い
都心では、隣のマンションが気になったり、近接していることで圧迫感を感じるひともいるでしょう。
よって、売れない理由が景観という人もいます。
しかし、都心の低層階でそもそも景観を希望するのはナンセンスです。
タワーマンションで景観が悪いというのはネガティブ要素ですが、優先順位はそれほど高くないのも実際のところです。
管理・修繕に問題がある
中古マンション購入で管理費や修繕積立の把握は、徐々に浸透してきました。
廃墟マンションなど空き家になるケースは修繕費が集まらず、大規模修繕が行えないなど、10年後、20年後のあり方にも影響します。
滞納者がいるのであれば早めに解決するなど、管理会社・管理組合の議題に挙げるなど、最低限のケアをしたいところです。
築年数が古い
築年数は、自分ではどうすることもできないものです。
しかし、室内の印象は築年数を感じさせない印象にもっていくことは可能です。
クロスの張替えだけでも部屋の印象が変わりますし、キッチンの変更などのリフォームもその１つです。
掃除
この中で部屋が汚い・臭いという部分では、掃除やプロのクリーニングなどで解決出来ます。
中古マンション売却 価格変更
マンション売却は、常にスムーズに進むものではありません。
需要と供給で成り立っていますし、買主との出会いも偶然ですので、査定額で相場を確認し、価格設定してもお問い合わせが少なかったり、思いのほか苦戦もあります。
そこで、真っ先に考えるのが価格の変更・値下げです。
この価格変更に関しては、人それぞれ考えがあり、そのうちお問い合わせが来るから値下げは必要ないという不動産屋もいます。
現状の首都圏は不動産需要が高いため、その意見も一理ありますが、私的には、どの時代であっても価格変更は1つのインパクトですから活用したほうがいいと思っています。
中古マンション売却 価格変更のタイミング
価格変更ですが、
高額売却を目指している人には抵抗があると思います。
そこで、価格変更のタイミングですが、
- 急いでいる方
- 急いでいない方
によって、少し変わってくるかと思います。
急いでいる方
急ぎで中古マンション売却を考えている人の場合の価格変更のタイミングですが、
まず、売却までの期間を設定します。
値下げのタイミングは、一度の大きく値下げするのではなく、こまめに落としていきます。
2週間に1度程度、計5回程度の価格変更のスケジュールを設定します。
値下げ幅は、5回目の価格変更が希望金額の下限になるようにで、徐々に価格変更をしながら売却を進めます。
価格変更をで、露出が高まりますし、値下げのタイミングは不動産屋も社内を含め、告知しやすいタイミングにもなります
急いでいない場合も
- 急いでない方で、
月3件以上、内覧が入っている方は、ムリに価格変更しなくてもいいでしょう。 - 急いでない方で、
月1件程度に方は、価格変更で流れが変わるか確認してもいいと思います。
お問い合わせ・内覧が少ないというのは、価格の可能性は高く、いくら急いでいないとしても、変更でお問い合わせやアクセス数の変化を感じるタイミングにもなります。
月1件の内覧では、ほぼないと言って過言ではありません。
原因が、不動産屋の問題という可能性もあるので、1度不動産屋の変更を検討するのもいいと思います。
価格変更をすればマンションが売れるとは限らない
今回、中古マンション売却の価格変更について紹介していますが、
価格変更を行えば、マンションが売れると思ったら大間違いなので、補足しておきます。
不動産査定で相場を確認する場合、少なくとも5社以上から査定をしておきたいところです。
理由は、1社に絞ってしまうとそれが相場なのか？
判断が難しいからです。
私の場合、20社ほどとりあえず査定に出し、各社の査定結果の理由を考えます。
- 媒介契約を取るために高めに設定する不動産会社
- 過去の売買実績をもとに算出する不動産屋
- 現状の販売価格をベースに考えている不動産屋
正直、3000万円くらいの物件でも、4000万円くらいの査定額がでることもあります。
たくさんの査定額を見るとことで、適性額を知ることができため、それに合わせた値下げ・価格変更は買主にヒットします。
そこで、”すまいvalue”を紹介します。
すまいvalueは、大手不動産会社に一括査定できるサービスです。
- 三菱地所ハウスネット
- 三井のリハウス
- 野村の仲介
- 東急リバブル
- 住友不動産販売
- 小田急不動産株式会社
日本の中でも超大手の不動産会社に1回の登録で査定依頼ができるため、非常に使いやすく、便利なサイトです。
ただ、
Q：大手で大丈夫？
A：中小の方がフットワークが軽く親身になってくれるとイメージもあると思います。
ただ、それは会社ではなく人の問題で大手だろうと中小だろうと同じです。
それ以上に、安心感や広告予算を考えると大手を無視することはできないでしょう。
Q：登録は面倒じゃないの？
A：登録は住所、マンション名、間取りの登録と査定する会社を選ぶだけでなので簡単です。
間取りなど平米数が分からない場合でも不動産会社が調べて算出してくれるので、大まかな数字で大丈夫です。
Q：しつこい営業が来るの？
A：査定は、実際に会うことなく、机上査定が可能です。
メールでのやり取りも可能なので相場だけを確認したいという人にもおすすめです。
今住んでいるマンション・不動産の価値を知るだけでなく、
- 近隣のマンションの売買実績
- 同じマンション内で売買状況
を確認できるので、
すまいvalueぜひ利用してみましょう。
不動産屋選びに失敗している
実は、価格の設定と同じくらい、マンションが売れない原因が営業マンの存在です。
内覧から申し込みへのアプローチが下手であったり、囲い込みによって妨害されている場合もあります。
営業マンの善し悪しを判断することは難しいですが、
専任媒介契約であれば、一度、ライバルを用意する意味で、一般媒介契約に移行するなどしてもいいでしょう。
あさみ