こんにちは、あさみです。
盆踊り好きの私は、毎週末、盆踊り大会に参加しています。
今年は天気が微妙なので、判断に迷いますが・・・。
今日は
居住中のマンション売却時の最終章と言ってもいい引き渡しの前の引っ越しについて紹介します。
いつ引っ越していいのか？
盆踊りの天気並みに悩みます。
実は、そのタイミングを間違えると大事故になってしまうかもしれません。
マンション売却後の引っ越しのタイミング
- 人によっては短く
- 人によっては長い
マンション売却活動の終盤、
売買契約が行われ、あとは引き渡しのみというタイミングが今回の本題です。
マンションが売れれば、そのマンションから引っ越しをしなくてはなりません。
売買契約が済めば、9割方そのまま引き渡しになりますが、10割ではありません。
よって、マンションの売買契約を締結したからと言って安心してはいけませんし、引っ越しを進めてもいけません。
ローンの申し込み
買主の多くは、マンション購入に際し住宅ローンを申し込みます。
- ➀事前審査
- ②申込み
- ③融資の審査
- ④ローン契約
- ⑤融資実行
ざっくりと、5段階に分かれますが、
売買契約時は、②ローンの申込みの段階です。
この後、本格的に金融機関は審査を行うわけですが、
事前審査で年収・勤続年数等は審査済なので、融資の審査で落ちることはほぼありません。
ただ、身体的な異常によって団信（団体信用生命保険）が組めない場合、住宅ローンの融資はストップするため、契約は白紙になります。
問題なければ借主は④ローン契約を行いますので、このタイミングが、売主の引っ越しのタイミングになります。
④ローン契約により、解約はハードルが高く、借入額の10％の返金
売買契約後のキャンセル事案
少し話を戻して売買契約後のキャンセルの話を。
売買契約が交わされると、いちよ一安心なのですがキャンセルされたら予定していたスケジュールが崩れてしまいます。
特に、お金を期待していた人はガッカリでしょう。
- 買主のキャンセル
- 売主のキャンセル
- ローン審査によるキャンセル
の3つを説明します。
キャンセル
契約後の買主・売主のキャンセルは稀にあります。
当初の予定が崩れ、キャンセルせざるを得ない場合、キャンセルを伝えるわけですが、
- 買主からのキャンセルの場合、売主は返金する必要がありません。
- 売主からのキャンセルの場合、買主に手付金の2倍（手付倍返し）を返金する必要があります。
次の先ほど少し紹介した団信（団体信用生命保険）が組めず、売買契約が白紙になる場合、
この場合は、
売主は、買主に手付金を返金する必要があります。
要するに、
売主は、住宅ローンの審査が通り、買主がローン契約をした段階が一番安全な引っ越しのタイミングとなるのです。
マンション売却：引っ越し
マンション売却後の引っ越しのタイミングは、なんとなく理解いただけたかと思います。
問題は、短期間での引っ越しをどう上手に切り抜けるか？
契約時に引き渡し日を確定しますが、一般的に2・3か月先を設定します。
それからローン申込までの1・2週間をマイナスすると、実際には1か月半・2か月半となります。
買い替え先として
- 住み替え先のマンションを購入
- 賃貸マンションを借りる
実際にはかなりタイトなスケジュールとなります。
買い替えの場合
購入と言っても、
- 物件探し
- 内覧
- 申込み
- 融資の審査
- 売買契約
- 引き渡し
の手続きを踏むとして、
売買契約から引き渡しまでを1ヵ月などに設定する必要があり、
- 売主がそのタイミングをOKとするか？
- 即入居可の物件がどれだけあるか？
居住中の物件の場合だと難しいかもしれません。
そこで、引っ越しのタイミングを逆算したテクニックを紹介します。
3か月後に入居が可能なマンションをリストアップし、内覧を行い目ぼしを付けます。
そして、売買契約が交わされたタイミングで、購入する物件の申し込みを入れます。
その際、
売買契約の日時を、売却中のマンションの買主がローン契約をしたタイミングという条件で申し込みを入れるのです。
売買契約からローン契約が10日前後なので、ムリな条件ではありませんし、仮に売却中のマンション契約が白紙になっても購入申込を諦めるだけなので、被害はありません。
賃貸の場合
賃貸の場合は、より高度な契約になります。
エリアにもよりますが、都心では賃貸物件の空きはありません。
市場に出た段階で即申し込みが2，3件入る物件も多々です。
加熱していないエリアであれば、即入居の物件の内見をすればいいのですが、そうでない場合、引っ越し先に苦労します。
契約後3か月後に引き渡しとなれば、それまでに引っ越しが必須です。
そこで、最近、よく行われている賃貸物件取得のテクニックですが、
加熱しているエリアでは、即入居可の物件は、住めたような物件以外ありません。
多くは、借主がオーナーに退去の申請をした段階で、退去の1ヵ月・2か月前に、賃貸情報として市場に出されます。
現在、居住中・2か月後より内覧・居住可能などの物件です。
条件にあったエリア・価格・間取りの物件が出てきたら即申し込みを入れます。
内覧は2か月先ですが、申込みを入れておくことで、2か月後に内覧・気に入れば契約・審査・引っ越しという流れになります。
契約から賃貸の審査等で10日間くらいかかりますので、これでも2か月半くらいかかります。
よって、都心の過熱気味のエリアでの賃貸探しはあらかじめ市況を確認しておくといいでしょう。
まとめ
今回は、居住の形で中古マンションを売る時に起きる、引っ越しのタイミングを紹介しましました。
売却できたことの喜びで浮かれることなく、最後までしっかり気を引き締めてくださいね。
あさみ