こんにちは、あさみです。
マンション購入において、どのようなマンションを選べばいいのか？
今日は優良中古マンションについて紹介したいと思います。
優良中古マンション
優良中古マンションとはどんなマンションなのか？
基本的に考えることは２つです。
- 今後の資産価値
- 今の管理状況
私的には、マンションを購入するなら、新築マンションより中古マンションをオススメします。
このところの新築マンションは、
悪い言い方をすれば、節約マンションになっています。
人件費や資材の高騰、もちろん、仕入れである土地の上昇もあるので、いろいろとやりくりされたマンションになっています。
新築マンションの場合、幾ら原価がかかっていても、地域相場を大幅に飛び越える価格設定はできないため、その地域にあわせた価格設定にしなくてはなりません。
よって、
高騰している仕入れに対して、相場にあった物件価格にするために、
- 平米数を減らし戸数を増やしたり
- 素材を２ランク下げたり
- 設備をオプション扱いにしたり
違法建築ではありませんが、ラグジュアリー感を求めることはできません。
１０年、１５年前の前であれば、
キッチンは大理石や御影石などが基本素材だったものが、今ではオプションとして使われていたりするのがそれです。
優良中古マンションの選び方
上記のようなことから、中古マンションを推奨していますが、
そこで、問題となるのは、
- どのような中古マンションを選べばいいのか？
- 優良中古マンションとはどのようなマンションなのか？
っということでしょう。
資産価値
当たり前の話ですが、
優良中古マンションだと思って買ったマンションが、１０年後に半分の価値になっては残念でしょう。
しかし、このようなことは当たり前にあります。
購入する立地を間違えると、資産価値は一気に下がります。
特に人口減少傾向の日本だけに、過疎地域の資産はバブル以降もずっと下がり続けています。
都内でも同じような現象が見えてきました。
たとえば、世田谷区の新築マンションが売れ残るというニュースが少し前に流れました。
- 駅から離れたマンション
- 駅からバスを利用するマンション
は、今後の資産価値は不透明と言えるでしょう。
駅の選択
優良中古マンションの定義。
まずは駅の選択。
予算に応じて、駅の候補が絞られてくると思いますので、ターミナル駅（渋谷・新宿・品川・池袋・上野・東京等）を無理に選び必要はありません。
ただ、ターミナル駅までのアクセスは意識したいところです。
少なくとも15分以内の駅を選択したいところです。
できれば、
- 複数の線の利用ができる
- 徒歩圏内で別の駅を利用できる
このあたりを意識したいところです。
駅からの距離
駅からの距離は、今注目されている優良中古マンションの定義です。
駅からは徒歩5分以内を選択したいところです。
高齢化社会となれば、駅からの距離は１つの価値になります。
ゆくゆく賃貸に出すという場合でも、駅近は大きなウリになります。
室内のポイント
室内に関しても、出口戦略を意識して購入したいところです。
- 使いやすい間取りなのか？
- 景観はどうか？
間取りに関しては、人それぞれイメージや印象が変わりますので、これこそが優良中古マンションといえるものはありません。
- この部分は使いにくそうだな？
- この梁がきになるなぁ～
あなたが気になる部分は、他人も気になります。
売却するときに指摘される、懸念される箇所だと思っておいたほうがいいでしょう。
もう１つ、景観ですが、
上の階、最上階を無理に選ぶ必要はありません。
- 隣の家との距離が近く、丸見え状態
- 目の前のマンションが大きくそびえたり圧迫感がある
など
都内であれば、マンションやビルが立ち並んでいますから、多少は隣のマンションが気になることなどはありますが、
度が行き過ぎた景観の物件は避けたいところです。
今の管理状況
優良中古マンション選びで、
立地などの今後の資産価値と同じくらい重要なのが管理状況です。
マンションは管理が重要です。
管理は住民のモラルや質がそのまま出ます。
- 管理費・修繕積立金の未回収が多いマンション
- 長期修繕計画が立たないマンション
- 管理人がしっかり業務遂行できているマンション
総会の議事録、ごみ置き場の管理、エントランスの掃除などを確認することで把握できます。
管理状況を把握していない人や総会自体がしっかり開かれていないマンション、議事録がないマンションもあります。
マンションの管理がしっかり行われていない場合として、
お金は集まらず、大規模修繕が行えないマンションであれば、欠陥マンション、20年後、30年後、廃墟化することも考えられます。
優良中古マンション：その他
優良マンションと言っても、まだまだ、確認したい事項はあります。
- 築年数
- 周辺環境・開発思惑
- マンションのブランド力
- 規模（大規模・中規模・小規模）
- 価格の見方
- 地震対策（耐震構造・制震構造・免震構造）
などありますが、時間があるときに紹介したいと思います。
あさみ