こんにちは、あさみです。
不動産投資のリスク、どう考えているでしょうか？
リスクを知ることで、不動産投資の考え方も固まりますし、逆にうま味をより知ることもできます。
今回は、サラリーマンのマンション投資について
- 購入価格のリスク
- 金利のリスク
- 物件選びのリスク
- 怪しいの情報のリスク
など雑記的に紹介します。
マンション投資が加速する
問題がおかしい方向にいっちゃったのは
与党はこれは1例、別の例もあるから自分にあった資産形成の形を考える機会になってもらえればと思う程度のことで終わられておけばよかったのに、これを頭ごなしに否定してしまい、さらに野党が、年金問題にすり替えたから・・。
- サラリーマンで退職金がある人は、退職金と年金でどう老後の生活資金を管理するのか？
- 非正規の人は、年金以外にも資産やキャッシュを用意してね。
- 年金払っていない人は、頑張って。
立場が違えば、老後の考え方が違うよ！
だから、投資にも目を向けようね。
というのが趣旨だし、それを見通して動き出している人も少なくないのも事実。
現実的に、
サラリーマンのマンション投資は人気があるし、考え方も昔の家賃収入生活から老後の資産管理というすり込みも徐々に浸透してきた。
ただ、不動産投資に関して、
- 簡単に考えている人も多いのではない？
- 失敗する人も増えるのではないか？
また、デベロッパーも痛い目にあうのではないか？
気になるリスクを考えてみました。
マンション投資のリスク
サラリーマンで定期的に収入のある人であれば、マンション投資を行うべきです。
投資の中で、借金して投資ができるのが不動産・マンション投資ですし、
家賃収入をそのままローン返済に充てることで何もしないうちにお金が回り、ローン返済のタイミングで担保なしの資産になります。
リスクは少なくメリットが多いと考えられています。
しかし、この説明自体、リスクであることを認識している人はどれだけいるでしょうか？
家賃収入をローン返済に充てる
家賃をローン返済充てる
このフレーズが飛び交っていますが、これ自体、リスクの何ものでもありません。
3000万円の新築マンションを購入し、賃料11万円、毎月の返済10万円
管理費・修繕積立・固定資産税を払うとマイナスですが、確定申告で給料で払いすぎている分の税金が還付されるので、トータルでトントン、ちょっとプラス・ちょっとマイナス。
ざっくり、こんな形のお金の流れです。
マンション価格は2500万円で仕入れることができたでしょう。
ローン金利は変わらないでしょう。
家賃が若干低く設定して10万円だとしても・・・・。
物件価格が上がっていることによる投資リスクの考え方はシビアに考える必要があります。
家賃収入で生活
不動産投資として家賃収入で生活というイメージがあります。
ただ、物件価格上昇でいつの間にか薄れてしまいました。
とはいえ、30年・40年前は、
住宅ローン金利で7%・8%ありましたから、それはそれで不動産投資は難しく、土地持ちの地主中心の投資であったのも事実です。
金利を考える
- 3000万円を
金利2%、借入期間30年で借り入れた場合
毎月の返済：96,491円
返済総額：39,918,769円 - 3000万円を
金利8%、借入期間30年で借り入れた場合
毎月の返済：220,129円
返済総額：79,246,265円
ちなみに、
3000万円を
金利5%、借入期間30年で借り入れた場合
毎月の返済：161,046円
返済総額：57,976,566円
どれだけ、今の低金利が不動産投資のメリットなのかを実感できると思います。
だからこそ、サラリーマンは、マンション投資を行ったほうがいいわけですが、裏腹にローン金利が上がったときのリスクも頭に入れておく必要はあるでしょう。
当面、金利上昇はないと思われますので、固定より変動でもいいかもしれませんが・・・。
マンション投資、利回りのリスク
今後、サラリーマンによる不動産投資は、さらに人気となるでしょう。
家賃収入を期待するのではなく、先を見通しての投資として
- 優位性のある立地
- 空室期間を作らない
という物件選びであるため、取得価格が高く、利回りが言い訳ではないですが需給関係が成り立つため、着実に資産を作る絵は画けています。
ただ、今後見えているのが、
- 立地を考えすぎると取得物件が高騰し、キャッシュフローが崩れる
- 価格をベースに物件を選ぶと、空室リスクが上がる
デベロッパーも投資物件を確保するために、より優位性のある立地に手を出していく以上、取得費用が重しになります。
そこで起きるのが、
ポッとでのギャンブル投資の成功者。
利回り10%の不動産投資みたいな、ニッチな層をターゲットにした投資など、少ないパイを競い合うように投資スタイル。
もちろん利回り15%の不動産投資もありますが、それはきれいに回っての話。
高級マンション・高層マンション・3LDK・郊外などとなると空室リスクが高いため、波が発生します。
どこまでリスクを負って投資をするかは、人それぞれの判断ですが、成功者に引かれていく人もいるでしょうから、失敗者もでるでしょう。
居住者は2ヶ月目に退去の届けを出し、そのタイミングで2ヶ月後の内覧可能な形で賃貸募集を始め、即申込が2･3件（2番手・3番手）入るほど安定的です。
退去のタイミングでクリーニングを入れ、2週間後には引き渡しですので資金流入がスムーズです。
マンション投資をはじめるなら
マンション投資に関してリスクを紹介しましたが、
しっかりリスクを認識するとこで、マンション投資のメリットも見えたと思います。
- 借金してできる投資
- 低金利の優位さ
- 都心の賃貸需要
これは見逃せません。
問題は、どの物件を購入するか？
その点に関しては、以前紹介したリノシーは、
リスクを織り込んだマンション投資だともいえるでしょう。
あさみ