こんにちは、あさみです。
マンション投資の考え方はいろいろあります。
- ファミリータイプ
- 一人暮らしのワンルーム
- 集合住宅の一棟アマート・マンション
- ビル投資
いろいろあります。
そこに、新築・中古の要素も加わります。
不動産投資という物件だけでなく、REIT（リート）や最近だと共同出資型の不動産投資もありますね。
今回紹介するのは、
東証マザーズ上場のGA technologiesが運営する中古マンション検索・不動産投資【RENOSY（リノシー）】です。
リノシー
中古マンション投資【RENOSY（リノシー）】の特徴は、AIを使った物件選定が特徴の1つです。
RENOSYでは、自社開発のAIを活用し「収益性」「資産性」を客観的に評価するために独自のスコアリング指標を採用し、投資価値の高い物件のみを厳選。月額一律1,080円と管理手数料が他社に比べて安いにも関わらず、手厚い保証とサポートで安心して投資を始めることができます。
自社開発アプリ「OWNR by RENOSY」を使えば、所有物件の契約書類や資産管理はもちろん、収支シミュレーションやキャッシュフロー、チャットサポートサービスまでアプリ一つでお受けいただけます。引用：リノシー
物件選びは、AIで評価できるというのは非常にいいと思います。
同じプラットフォームに載せることで評価基準が一定化しますし、物件選びの失敗は軽減できます。
さらに、月額一律1,080円の管理手数料は、他社では考えられないと言えるでしょう。
管理手数料も経費ではありますが、単純に賃料を圧迫するものですから、安いに越したことはありません。
リノシーの考え方
最近、政治の世界で2000万円問題が表に出ました。
あれは1つのサンプルで、
旦那さんが正社員で勤め上げ、その下にもらえる年金を試算し、95歳、100歳までに生きるというものです。
社会保険にしっかり入り、退職金も2000万程度もらったということがベースでしょう。
となれば、
- 非正規社員の人
- 正社員でも退職金がない人
はさらに必要だということでしょう。
そこで、投資を促す、資産管理を個人個人考えましょうというのが、主旨だと思います。
リノシーの不動産投資は、長い期間かけて資産を築きましょう。
というのがベースです。
リノシーがベースとして考えているもの
- ワンルーム投資
- 長期保有
- 経費削減
- 空室期間の短縮化
- 死亡保険として投資（団信）
- 首都圏（都心）物件
- 年収500万円以上対象
ワンルームマンション投資を紹介した時とほぼ同じような考え方です。
東京都：都心のワンルームマンション投資が人気なワケ
都心のワンルームマンションが人気の理由は
- 人口・出生率
- 一人暮らしの動向
- ワンルームマンション規制
- 老後の保障問題
を紹介しないわけにはいきません。
人口・出生率
日本の人口は減少傾向です。
高齢化は顕著でありながら、出生率が低く、2050年の人口は1億人を割り込むと予想されています。
ただ、東京の人口の推移は増加傾向で、これは今後も増える傾向、東京一極集中の流れはとどまりません。
一人暮らしの動向
都内の単身者（一人暮らし）の割合は50%といわれています。
２軒に１軒、一人暮らしということですから、ワンルームマンション需要を疑う余地はありません。
日本全体の人口が減少傾向でありながら、都内は増加傾向、さらにその半分は一人暮らしということですから、そこに求められる需要の高さが今注目されている東京（都心）のワンルームマンション投資なのです。
ワンルームマンション規制
では、ワンルームマンションをどんどん建てるビジネスが、ワンルームマンション投資なのか？
っというとそうではありません。
実は多くの自治体は、ワンルームマンションを好んでいません。
１人暮らしに対する治安・マナーの悪化、
所得が低かったり、年収のない学生に対して、税収と保障のバランスを意識しています。
よって、マンションを建設するのであれば、ファミリー層向けのマンション建設を促すため、多くの自治体は狭いマンション建設を規制しているのが現状です。
ワンルームマンション規制として専有面積を２５平米、３０平米、４０平米以上やァミリータイプの部屋を併設などが一般的です。
要するに、
- 既存に存在するワンルームマンションを活用
- 規制に見合う広めの新築ワンルームマンションを活用
となっています。
老後の保障問題
最近のサラリーマンのマンション投資の大きな理由は、老後の心配からです。
- 年金がいつからどれだけもらえるか？
- いつまで働くことができるのか？
年金制度が本格的に確立したのが1959年です。
- そのときの平均寿命は65歳
- 今は平均寿命は80歳
平均寿命が15歳上がっているのに関わらず、
- 年金受給は15歳、先送りになったでしょうか？
- 定年も、75歳が当たり前になったでしょうか？
となれば、老後のお金の心配は、早めに解決したいものです。
60歳で定年を迎え、90歳まで生き続けるとなれば、人生の3分の1が老後の生活ともいえます。
そこにかかるお金は、どれだけかかるか？
それを国の補償だけでまかなえるか？
正直無理でしょう。
そこで、今のうちに、家賃収入を得られるシステム構築し、老後までにローンを支払い終えるという形が、
年収500万円でも行えるワンルームマンション投資というわけです。
失敗しない東京でワンルームマンション投資
マンション投資で一番重要なのは、もちろん、マンション選びです。
失敗理由は空室状態が続くことなので、マンション選び自体で誤ってしまうと計画通り不動産投資事業が進まなくなるかもしれません。
狭くても主要駅
そこでまず、駅の選び方。
基本的に山手線の主要駅：渋谷・新宿･池袋・品川・東京・神田・上野などの駅から3駅以内の駅をお勧めします。
主要駅に出やすいということは大きなメリットですし、最近の傾向として、
- 家は狭くてもアクセスを重要視したい
- 外で友達と会うので家は寝に帰る場所
- 会社に長い時間電車に揺られたくない
という理由から、ターミナル駅周辺の立地が選ばれます。
要するに需要が高い駅にマンションを持つことで、空室期間を短くが可能となるのです。
住宅ローンが下りる、年収500万円以上の人の投資には向いていると言えるでしょう。
リノシーのマンション投資と年収500万円
不動産投資を行うには、お金が必要です。
以前にも紹介していますが、
借金して投資ができるのが不動産投資です。
住宅ローン（厳密にはアパートローン）を借りることができれば、マンション投資は可能です。
リノシーも年収500万円以上の人限定という縛りがありますが、
それはローンとの兼ね合いであり、現役で収入がしっかりしている間にローンを組み不動産投資を行い、
定年になる前の30年間でローンを返済するというものです。
アパートローンは毎月の賃料で返済していくわけですし、万が一亡くなった場合、団信で借金はチャラになり、遺族に受け継がれます。
さらに、リノシーの場合、経費削減に力をいれています。
リノシーの経費削減
マンション投資は、順調にローンを返済していくことは大きなポイントです。
そのためには
- 毎月しっかり家賃が入る
- 退去が決まってから、次の入居者探しをスムーズにする
- 退去後のクリーニングの期間を短くする
- 管理手数料が安い
リノシーはこの部分、しっかり考慮させています。
管理手数料
上でも紹介していますが、
リノシーの管理手数料：月額一律1,080円は他者ではありえません。
一般的に家賃の5％・3％ですから
10万円の場合、3％で3000円、5％で5000円です。
退去が決まってから、次の入居者探しをスムーズにする
リノシーの場合、入居者の退去届を2ヵ月前に設定しています。
一般的に1か月前ですから、1ヵ月余分に猶予があることは、次の入居者探しはしやすくなります。
さらに、リノシーの入居率98.7%は、退去から入居までの期間の短さにも特徴があります。
- 退去後のクリーニングの期間
入居者が退去すると、クリーニングや修繕を行います。
一般的に、そのやり取りを借主と行い、クリーニング業者に見積もりを取り、借主に確認を取り実施するため、2週間・3週間かかる場合もあります。
リノシーの場合、事前に原状回復の費用負担などが決めれているため、1週間程度でクリーニングまで完了し入居が可能となります。
空室期間が短いので収益構造がキレイでキャッシュフローが回りやすくなります。
リノシーの不動産投資を始めるには
不動産投資をうたっている会社はリノシー以外にもたくさんあります。
上場している会社も数社あります。
よって、リノシーが断然オススメというところまではいいません。
しかし、今の不動産市況を見据え、
リスクを取りながらもそのリスクを最小限化を念頭し考えている投資です。
投資会社によっては、売買益や管理手数料狙いの会社もありますが、管理手数料は1080円です。
集金や借主とのやり取りもやってくれます。
リノシーは、
随時、投資相談を行っています。
今なら、無料相談で、PayPayポイント5000円プレゼント中です。
もし、年収500万円以上であれば、一度、話を聞いてもいいかもしれませんね。
リノシー公式サイトはこちら
リノシーの口コミ
リノシーの口コミで面白いのは、
リノシーの写真もマンション投資を行っているから、という口コミです。
やはり、写真が不動産投資を行っているというのは、最大限の信用力です。
トヨタ自動車の写真が、他の自動車会社の車に乗っていたら残念です。
化粧品のCMに出ている女優が、その商品を使っていないこと多々あります。
健康食品のCMに出ている有名人が、実際にその商品を飲み続けていないことも多々あります。
その点、リノシーの社員自体が、マンション投資を行っているわけですから、不安も和らぐと思います。
不動産投資セミナーは行ったほうがいいのか？
不動産投資と言っても
- ワンルームマンション
- 1LDK/2LDKなどのファミリータイプ
- タワーマンション
- 一棟マンション・アパート
- ビル・店舗
などがありますし、
そこに、新築や中古、場合によっては土地取得からの建設まで、幅広くセミナーが開かれています。
不動産投資セミナーの評判
たくさんある不動産セミナーですから評判もわかれますし、
さらに今の場合、不動産取得において、都心の場合、地価が上がっているので難しいため、どの投資方法がいいのか？
判断も難しいと思います。
私の場合、評判など無視しとりあえず参加し、
その会社の
- 投資スタイル
- 投資の考え方
- リスクの取り方
を確認します。
セミナーや個人面談を受けると、いろいろなノウハウが蓄積されます。
そして、その時々の主流を感じます。
今の主流は、都心のワンルームマンション投資を紹介する会社が増えています。
ただ、投資セミナーにおいては、
デベロッパーも多いので、紹介される物件が限定されていたり、自社の物件を売るための投資セミナーと感じることもあります。
もちろん、設定、建設、管理まで一貫しているので安心できるとも言えますが
その分、余分な経費が掛かりすぎていると感じることもあります。
その意味では、リノシーの無駄を省いたワンルームマンション投資はありだと感じています。
不動産投資セミナーのデメリット
不動産投資の主流を感じることができる不動産セミナーですが、主流ということはそこに競争が生まれるのは事実です。
都心のワンルームの数は、区の規制によって爆発的に増えることはありません。
となれば、必然的に需給関係が崩れますので、投資としてうま味が減ります。
- 少し都心を離れるか？
- 間取りを変えるか？
本来ある軸は崩れていくものです。
さらに、不動産セミナーのデメリットとして一番多いのは、セミナーが紹介する物件です。
紹介物件
セミナーやその会社が紹介する物件ですが、
数百・数千の中から物色する形で抽出した物件ならいいですが、
直接紹介される物件、これにはかなりの手数料が乗っていると思ったほうがいいでしょう。
不動産投資は利回りが悪くては、いくらリスクが低くても展開していきません。
利回りが低い原因は、その会社の手数料が乗ってると思ったほうがいいでしょう。
管理手数料
また、管理手数料も割高の場合が多々あります。
不動産管理手数料は、3％以下でないとうま味はありません。
集金管理や都度の対応とやることは変わりませんので、もし、5％などの管理手数料であった場合
- 管理会社はこちらで設定することは可能ですか？
- 管理手数料は3％まで落とせませんか？
などの質問をするといいでしょう。
セミナーを行ってまで不動産投資を推奨するわけですから、その裏には儲けのカラクリがあります。
不動産投資で騙すことを目的としているわけではないですが、
物件価格に上乗せなどと同様に、毎月の不動産管理料で収益を稼いでいくという会社もあることは忘れてはいけません。
その点、リノシーは、1080円なので割安感は実感できると思います。
不動産投資セミナーに行ったほうがいいか？
何度もこのサイトで出てきますが、
借金して投資をできるものが不動産投資です。
よって、20年、30年後のために、働いていて定期的な収入があるうちにできる投資でもあります。
その意味では、不動産投資セミナーには積極的に参加し、目を養うのがいいと思います。
ただ、多くの不動産投資セミナーで、今やらないと乗り遅れる的なことは言われます。
もちろん、低金利の今はいいかもしれませんが、良い物件があってこそのものです。
やると決めても、焦らず物件を探し、出来れば表面利回り10％以上の物件をオススメしたいです。
都心のワンルームに絞る必要はありません。
投資セミナーでは、都心から少し離れた優良物件の探し方や不動産投資に必要なローンの賢い借り方などいろいろなことを伝授してくれます。
何度がセミナーに参加すると、今までポツリポツリと感じていた点が線になるでしょう。
あさみ
引用：アマギフがもらえる不動産投資セミナー一覧
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