マンション投資 老後
こんにちは、マンショントーク：あさみです。
老後の年金の足しにマンション投資を行っている人が増えています。
- マンション投資？
- 老後のために？
- 年金？
以前にも、少し老後の年金代わりにマンション投資の話はチラホラ出てきますが、今回はもっと踏み込んで紹介したいと思います。
と同時に、マンション投資は
- ありなのか？
- なしなのか？
に結論を出します！
年金制度
今の年金制度が本格的に確立したのが1959年です。
ちなみに、
- その時の平均寿命は65歳
- 今は平均寿命は84歳
この60年に、20歳も平均寿命が上がっています。
60歳で定年を迎え、65歳までの5年間の老後の保障が前提で
もちろん、それ以上、生存する人は多いですが、十分まかなえる年金制度でした。
平均年齢が上がったのにも関わらず、定年の年齢が上がっていません。
となると、当初5年をまかなう程度の計算だったものが、20年まかなうシステムになってしまっているのです。
もちろん、定年退職後、嘱託社員として働く人は増えましたが制度を助けるほどのものではなく、抜本的な改革がない限り、今20代・30代・40代の人たちがまじめに老後のことを感獲ざるをない状況を作っているのは間違いないでしょう。
定年制度がそれに追いつくのか？
追いつかないとしたら・・・60歳定年後からの20年の生活をどうするか？
これが、マンション投資の訴求につながっているのです。
年金に変わるものになるか？
あさみ的には、マンション投資をおすすめしますが、年金になるものか？と問われると疑問もあります。
不動産投資は、
運用の1つとして手をつけるべきものだと思います。
しかし、安易に持ち続ければ、老後、しっかり家賃が入ってくると考えるのは安直だと思います。
マンションは古くなるもの
マンションは当たり前ですが、古くなります。
古くなれば、それにあわせてリフォームなどのメンテナンスが必要となります。
現状の不動産投資は、地価上昇による物件価格上昇によって、利回りはそれほどよくありません。
家賃はそのまま返済に行き、場合によっては1万円程度、マイナスになることもあります。
団信（団体信用生命保険）で、万が一、亡くなったときの保険的な位置づけもあるため、1万円の出費を保険の掛け金として考えるを善しとしていますが、本当にこれでキャッシュが回るのか？
- リフォーム費用をまかなえるのか？
- 変動金利の場合、金利が上がったら対応できるのか？
確定申告で控除などのメリットがありますので、そことの兼ね合いになりますが、全ての人がそのリスクを考えながら投資をしているとは思えません。
資産は増やしてこそ
不動産投資を考える時、
1部屋持ったから、老後の足しになると思ったら大間違いです。
住宅ローンを返済しながら、枠をみながら2部屋・3部屋と増やしていかないと、
- 資産形成にはなりません
- リスク管理にもなりません
1部屋の場合、空室期間が増えると、キャッシュフローのバランスが崩れます。
2部屋・3部屋となると、空室を補う形のリスク管理になります。
- 2部屋目を持てるということは、1部屋目のローン返済もかなり軽くなっているわけです。
- 3部屋目を持てるということは、1部屋目の返済が終わっている可能性もあります。
必ずしも増さなければいけないというわけではなく、
少なくともその思考を持ちながら、状況をみながら判断できなければ、失敗の原因になりかねません。
老後のためのマンション投資を行うには
投資は、何でなれリスクがあります。
そのリスクを最小限に抑えながら、最大限の利益を求めるものが投資ですので、マンション投資はその選択肢の１つとして疑う余地はありません。
しかし、
- そのタイミング
- その考え方・今後の展開
は慎重に検討したいところです。
生憎、都心の不動産取得が高値ということもあり、判断が難しいところですが、
高いからダメというわけではなく、将来的に資産価値を維持できる場所でないと意味がありません。
不動産投資は、今後、地価が上がることを予想して、ヘキ地でマンション運営をするものではありません。
- 家賃とアパートローンの返済の関係
- 空室リスクを抑える立地
を考えながら、資産が維持できる場所を選択するところからはじまります。
もちろん、地価が下落したから購入したいという気持ちは分かりますが、
地価が下がると逆に、もっと下がるのではないか？っと不安で手が出なくなるのも心理です。
要するに、
- 高いか？
- 安いか？
ではなく、
- 計算が立つのか？
- 立たないのか？
こちらをベースに、
- 老後まで持ち続けるか？
- 2部屋・3部屋の展開をどうするのか？
- 2部屋目のローンが降りるタイミングはどこか？
老後のためのマンション投資だからこそ、
20年後、30年後、40年後の形を意識しながら、行いたいところですね。
あさみ