マンショントーク：あさみです。
基本的に3ヶ月・6ヶ月など言われますが、1ヶ月で売却可能なのか？紹介したいと思います。
中古マンション売却 1ヶ月
マンション売買は、売り手と買い手の合意の下に契約が成り立ちます。
よって、1ヶ月で売却したいと思っても、買い主がいなくては成立しません。
さらに、1ヶ月で売却ということは、1ヵ月後に引渡しということなので、かなりのスピードで
- 申込
- 契約
- 引渡し
の手続きが進めれるということです。
1ヶ月で引渡しということは、買主も特別な事情があるともいえます。
1ヶ月で中古マンション売却は可能か？
マンション売却を1ヶ月で行うためのスケジュールを考えてみました。
- 1日目
一括査定サイトで不動産会社に査定依頼 - 2日目
不動産会社から査定結果・打ち合わせの調整 - 3日目
不動産会社と媒介契約
レインズ登録・不動産ポータルサイト掲載準備 - 4日目
レインズ・ポータルサイト掲載完了 - 5日目
問い合わせ・内覧調整 - 1週間後
内覧・室内確認
購入申込
住宅ローン事前審査 - 10日後
住宅ローン審査承認 - 2週間後
マンション売買契約（手付金）
住宅ローン契約
抵当権抹消申込（銀行）
引越し準備 - 3週間後
引越し - 1ヵ月後
決済・引渡し（代金受取）
抵当権抹消・設定
1ヶ月でのマンション売却は奇跡的・赤い糸といっていいかもしれません。
契約=引渡しではない
上記のスケジュールで、一目瞭然ですが売買契約=引渡しではありません。
一般的に、1ヶ月、場合によっては2ヶ月前に告知の義務があります。
また、抵当権の抹消の手続きを行わないと、買主に物件を引き渡せませんので、その期間を待たなくてはなりませｎ。
よって、
一般的に売買契約から引渡しまで、3ヶ月くらいの期間を設けることが基本です。
早急に購入したい買主・購入者
1ヶ月で中古マンション売却を進めるためには、買主が急いでいない限り難しいことはなんとなく分かったかと思います。
となると、急いで購入したい客層は、どのような層なのか？そもそもいるのか？
考えていました。
急いで家を探している人、
それも住宅ローンの審査に不安がない・もしくは現金で購入の人を考えると、期限が決まっている人に絞られます。
転勤で家を探している人
転勤によって、新居を探している人。
賃貸という選択肢もありますが、できれば期間内に入居可能な中古マンションを購入したい！
買い替えによって退去日が決まっている人
家の買い替えが決定している人もそのターゲットです。
今住んでいる家（マンション）を売却し、住み替えるマンションを探している人。
買い替えによる課税の特例があるので、賃貸という選択肢は薄く、物件購入率は高いといえます。
退去日が決定しているため、値引きでは強気の交渉が可能です。
1ヶ月で中古マンション売却：まとめ
今回は1ヶ月で中古マンション売却が可能な？そのためのスケジュールを考えてみました。
結論として非常に難しく、そもそも購入主の属性が限られるため、その出会いは奇跡的ともいえます。
また、即購入希望者が現れないと売買は難しいということを考えると
販売価格は相場より安くないと反応は鈍いといえるでしょう。
もちろん、
- 立地の有利性（駅からの距離）
- 建物のブランド
- 築年数
など、
お得価格の物件がお得な価格で市場に出たというシチュエーションでないと厳しいといえるでしょう。
もし早く売りたいのであれば
- 1日も早く、マンションを売却したい！
- 1ヶ月以内に現金が必要！
ということであれば、
中古マンションの仲介だけでなく、中古マンション買取などにも目を向けるといいですね。
一括査定サイトに登録されている大手不動産は、
中古マンション売買の仲介だけでなく、マンション買取も行っています。
中古マンション売却 期間
中古マンション売却において、重要はなことはたくさんあります。
不動産会社選びや販売価格などは普通に考えて納得できると思います。
- 不動産会社選びを失敗すれば、売却までも時間がかかります。
- 販売価格が著しく高いとお問い合わせもありません。
当たり前と言えば当たり前でしょう。
それでは、
私の友人の話を交えて紹介したいと思います。
ダラダラ売却はNG
中古マンション売却において、急いで売却しないといけない人は
- 転勤のため3か月以内に売却したい。
- 海外赴任のために早めに売りたい。
- 買い替えのために、最短で売却したい。
- 住宅ローンが払えなくなるので、1日も早く現金化：買取してほしい
など、仲介だけでなく、買取などでも期限に間に合うために、不動産会社にもお願いします。
しかし、少しでも高く中古マンションを売却したいという場合、
期限よりも価格を重視してしまい、結果的にダラダラしてしまう場合があります。
1年間売れなかった友人の話
私の友人は、都内の自宅マンションを売却するのに1年かかりました。
売却当初はすぐ売れると高を括っていましたが、3ヵ月経っても反応がなく、それでも、マンション売却は”縁”みたいなものだからっと、なにもせず、結果的に10ヵ月経ってしまいました。
その時、私に相談があり、ダラダラやって売ると不動産会社も”待ちの売却”のスタイルになるから、期限を区切って不動産会社を動かしたほうがいいよ！っとレクチャーしました。
中古マンション売却は期間を区切ること
そこで、中古マンション売却における期限を区切る極意として
- 3ヵ月で絶対売る・引き渡す
- 3ヵ月で売れなかれば、媒介契約を解除する
- 3ヵ月で売るために、販売価格変更を柔軟にする
を伝えました。
3ヵ月で絶対売る
まずシンプルに、
- 売却までの期限を3ヵ月に絞ります。
- 引き渡しまで済ます。
期限を設定で、不動産会社もそのための動きに変わります。
レインズに登録、スーモで告知だけでダラダラしていたものから、近隣へのポスティング、折込チラシなど告知にもバリエーションが出ます。
また買主にも、いつまでに売却を考えているという意思は、足元を見せるというデメリットに見える部分もありますが、逆に今が買い時という雰囲気を醸し出すことができます。
申し込みが入れば、人気のある物件のように装うこともできます。
期限が決まっているからこそ、不動産会社も買い主との交渉を積極的に進めることは間違いありません。
3ヵ月で売れなかれば、媒介契約解除
さらに売却が進まなかった場合、媒介契約の解除・検討まで考えることで、さらに不動産会社の営業も目の色が変わります。
媒介契約の解除は担当者の汚点とも言えます。
結果的に解除しないとしても、本気度アップのために考えてもいいと思います。
3ヵ月で売るために、販売価格変更を柔軟にする
高く売りたいからと言って、販売価格を変更しない人いませんか？
これ大きな間違いです。
スーモの場合、検索項目に”新着・更新順”という項目があります。
物件を随時検索している人は、細かくチェックするために、”新着・更新順”検索を活用し、新たな物件を物色する傾向があります。
よって、小さく価格を刻んでいく、10万ずつ下げていくだけでも小さなインパクトになります。
価格変更を柔軟に考えることで、売却方法の幅が変わります。
また、値引きを考えて、一気に下げることで最終着地を見出すもの良いですし、反応がなければ、一度売却を中止し市場から物件情報をリセットするものいいでしょう。
期間の決め手中古マンション売却
期間の決め方は、売主の状況に合わせて、3ヵ月、6ヵ月など現実的な期間を設定するといいでしょう。
ただ、1ヵ月で売却を完了するというのは、以前も紹介しましたが、少し無理があるので不動産会社が困るような設定は避けたいところです。
また、媒介契約解除に関しても、不動産会社の動きを見て、スパっと判断したいところです。
特に一般媒介契約書の場合、
他社の方が、より良い提案が出てくるかもしれません。
不動産会社が変われば売り方も変わります。
社内に顧客リストを多く持っていれば、購入希望者へのアプローチも変わります。
不動産会社も、ダラダラ広告を続け、売れるか売れない分からない状態では売上になりません。
その意味では、明確、売却期間を設定は、
不動産会社選びや販売価格と同じくらい重要だということです。
不動産会社選びは、一般媒介・専任媒介契約ありますが、
物件や立地によって変わってきますので、下のページを参考にしてもらえればと思います。
ただ、1つ言えることは不動産売却は、大手不動産に任せたほうがいいということです。