マンション投資は、家賃収入を継続的に得る魅力がありますが、
利回りがよければいいか？
というと、それではありません。
空室率・空室リスクをどこまで押さえるか？
こちらの方が非常に重要で、それに対して間取りや立地が重要となるのです。
そこで、マンション投資に向かない間取りについて紹介したいと思います。
マンション投資 間取り
マンション投資を考える場合、利回りは非常に気になるものです。
購入価格3000万円：家賃15万円
の場合、表面利回り6% など購入価格と家賃の関係で求められる表面利回り。
しかし、この利回りに惑わされてはいけないのがマンション投資でもあります。
利回りに惑わされない
たとえば、1LDK、100平米：賃料50万円。
このマンションがオーナーチェンジ物件(*)として5000万円で売却されていたとします。
表面利回りは12%。
オーナーチェンジ物件なので、購入後、即家賃が入ってくるわけですからおいしい！っと思うかもしれません。
空室のリスク
ただ、ここで気にしないといけなことは、空室のリスクです。
1LDK：100平米の部屋は、限られた人たちに好まれる間取りです。
- ファミリータイプのマンションでもありません
- 一人暮らしの学生でもありません。
家賃50万円ということなので、それなりに所得のある人が賃貸するマンションです。
年収で2500万以上、敷金・礼金・手数料だだけでも250万程度をサラリっと支払える層です。
仮に空室となった時、即入居者は決まるか？
需給関係が成り立ちにくいのは目に見えていると思います。
多額の出費リスク
さらに、この客層は、これだけの家賃を払うだけにこだわりが強く、築年数が経てば、最新の設備、室内のクリーニング、場合によってはリフォームを施さないと借り手が見つからないという事態を考えておくことが必要です。
マンション投資の理想な間取り
空室のリスクを回避するためには、
当たり前の話ですが、
- 需要がある間取り
- 需要がある立地
の選択は必須でしょう。
そこで考えられるのが、
- 1人暮らしのためのワンルームマンション投資
- ファミリータイプの2LDKマンション投資
になります。
ワンルームマンション投資
ワンルームマンション投資なら東京にすべき？
で、先日紹介しましたが、
- 人口減少の中、人口が東京に集中している
- 都内の単身者の割合が約50%
などから、ワンルーム需要の高さを疑う余地はないでしょう。
駅から近いことが優先順位として基本ですが、最近では多少駅から遠くても、部屋が狭くてもターミナル駅を選ぶ人が増えてきたのも特徴です。
ファミリータイプ：マンション投資
ファミリータイプのマンションは50平米以上、２LDK（3LDK）となります。
こちらも、ワンルームマンション投資同様、都心での人気が高く、駅からの距離、複数の路線を持っている駅が人気です。
待機児童問題が起きている地域は、当たり前ですがファミリー層に需要がある地域といえますし、また、ファミリー層だけに、私立の学校や人気の学校の学区内というのも計算しやすいともいえます。
マンション投資：間取りと立地
冒頭でも紹介した利回りがいいけど、需給関係が成り立ちにくいマンションは投資に向かないことを紹介しましたが、安定した投資に掛ける物件は、不動産投資には向きません。
その観点から言えば、間取りと立地の関係は無視できません。
駅から遠いファミリー層向けマンション
都心で現状、駅から遠い物件は、かなり嫌われています。
ファミリー層向けの場合、電車を利用する人がいれば、駅から遠いマンションを賃貸に選択する可能性は低くなります。
さらに、駅から遠いマンションの場合、売却時の苦労も考えられます。
売却を意識した立地
マンション投資とは言え、資産価値は無視できません。
昨今の不動産市況をみると、立地・駅からの距離は重要視されています。
現状、賃貸運用していたとしても、
キャピタルゲイン（売却益）を考えらることも可能です。
マンションの価値が上がれば、家賃へ転化（値上げ）も可能ですので、売却を意識した間取り・立地を選択しましょう。
